3月以来，全国房地产市场最热关键词无外乎——限购升级。包含郑州在内的十余城住宅政策收紧，住宅投资渠道全面抑制。同时，北京于26日进一步调控，针对商办物业明确提出一系列严苛条款“不得商改住；新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米；在建在售商办项目不得向个人销售；个人买二手商办房受限，且无法贷款。”
一线城市调控强化为何波及商办物业？郑州会接招吗？郑州此前提及的“商改住”还能否推行？郑州当前的商务公寓市场现状如何？未来会如何走势？关于这一系列问题，我们独家专访到RET睿意德郑州分公司高级总监石俊东做了深度解读。
收紧商住房为防“擦边球” 郑州不会紧跟其后
尽管“商改住”概念性政策早已出台，去年下半年起一线城市“商改住”市场却屡受打压。上海、天津叫停了“酒店式公寓”，上海的试点商住项目就责令整改，拆除隔墙、上下水管道和煤气管线，层高4.5米的单元也不再允许建设插层，从而杜绝“LOFT”的出现。去年北京、上海、深圳严控“商改住”传闻亦非空穴来风。
究其原因，一方面是房地产调控的需求，住宅限购抑制过度的投资需求，而限制商改住则是防止热钱和开发商打侧边球，开发和销售居住功能的类住宅物业，转而影响住宅调控市场。、另一方面则是这些大型城市的城市管理需求，商业产权物业的设计规范并不适用住宅，高容积率和户数的公寓存在管理漏洞和安全隐患，同时也不利于大型城市人口疏导和减轻各种城市资源压力。
但郑州作为新晋二线省会城市，与以上城市差异较大。
一方面是郑州刚刚进入商办公寓的高速发展阶段，大量城中村改造释放的居住需求需要可作为过渡居住功能的公寓来承担一部分压力。另一方面是郑州商业用地的出让总量仍不算大，且在郑州市场商办用地运作和盈利难度较大，办公物业去化量更是有限，开发商需要可作为现金流的公寓产品来平衡投资，才能有动力来做好出形象的商业和办公物业，从开发角度来说不宜打压开发热情。
“商改住”实为去库存 许多切实问题待解决
虽然各地商改住政策陆续出台，但仍存在细则、落实部门、税费政策、改造成本高等切实的问题。商改住政策出发点目前主要鼓励租赁住房，是缓解外来人口租房压力和去商业库存的一种方式。而市中心传统区域的商办塔楼物业库存量和空置率并不高，现有物业目前已出现长租公寓运营商来运作，政策落地将对这类产业产生拉动作用。
相比之下，未来三环外大量城改项目供应带来的公寓供应压力巨大。从RET睿意德操作大量城改项目的经验来看，商业配比量仍然稍显大，开发商从成本回收和利润的需求出发仍会开发大量公寓型产品进行销售。总的来说短期内从抑制住宅投资需求的角度来说不会放松大量新增商业用地的商改住，而是鼓励现有商业库存转为租赁用房。但未来如果过量公寓物业供应造成市场波动，则有可能影响政策的走向。
2017郑州商办物业继续加速去化 公寓竞争激烈
据RET睿意德全年数据统计显示，2016全年商办物业新增供应67.78万㎡，供求比1.21，共计去化量为56.07万㎡，同比下降17%。各商办项目继续呈现严重同质化，以龙子湖片区和高铁片区为例，各项目竞争激烈且库存压力巨大，导致写字楼售价持续走低。因而“加快去化”依然会成为今年商办物业的主旋律。
公寓市场则呈现截然不同的现象。2016年年底，全市公寓库存量为99.8万㎡，同比增长+3%，按照2016年月均9.09万㎡的去化速度，不计新增的情况下，目前存量只需10个月时间即可消化完。
然而2016年在郑州限购后井喷式增长的商住公寓市场，今年或许将面临巨大的竞争。
一是大量旧改项目及城市近郊项目入市，如拆迁后庙里、刘庄、陈砦等城中村，虽为公寓市场提供了极大需求空间，但相关项目已逐步进入建设周期，产生了大体量的公寓房。二是延续2016年推盘节奏，在售公寓项目仍有一大波持续推新。暂从住宅政策松动无望的情况下看，公寓类产品上半年不排除再遇小高潮，但陆续投放的公寓产品将会使2017年的竞争更加激烈，尤其集中在下半年。
现象：公寓市场百花争鸣 长租公寓模式扎堆入郑
实际上2010年前后国内公寓市场才整体起步，至2014年大量资本介入迎来快速发展阶段。以一线城市为代表，目前正处于规模扩张向运营模式升级转变过渡阶段。二线城市则处于起步向快速扩张阶段过渡，竞争日趋激烈，作为重资产投入行业，未来二线城市诸多小型公寓企业生存空间将逐步被压缩。总体趋势呈现竞争日趋激烈，市场逐步资本化趋势，小型公寓企业生存空间将逐步被压缩。
从2016年及今年以来市场表现看，郑州市场的起步阶段已经打开。当前以相对混乱的分散型N+1模式为主，以红璞、怒醒等为代表的集中式公寓开始起步。万科泊寓等开发商自持运营的公寓模式也拉开了郑州长租公寓新局面。整体而言，郑州长租公寓市场未来发展潜力大，但在品牌与资本双重挤压下，未来更加考验运营管理及资本整合能力。同时具备区位价值的老旧物业改造升级时机来临，而在销售型产品井喷态势下，开发、销售与运营结合将成为新的尝试。
