抢房热、地王团、涨价潮、限字当头……2016年的郑州地产圈，让住宅市场赚足了眼球。“住宅跌宕起伏，恰好给了商业市场一波好福利，2016年对于商业来说是非常不平凡的一年。为何说不同寻常？2016年，郑州商业地产到底发生了哪些变化？势头迅猛的大数据又有哪些新进展？住宅严控下，商业地产还适不适合投资？2017年又会出现怎样的新态势？

日前，新浪乐居对RET睿意德郑州公司高级总监石俊东针对郑州市场商业的大库存问题进行了专访，以下根据此次专访内容进行整理。

公寓逆袭？前11月成交量=往年公寓写字楼成交和

投资客

住宅被“限”，商业如何从中受益？石俊东认为，主要源于投资客市场的影响。“2016年‘住宅热’很大程度上是投资客引起的，限购后部分投资客逐渐转向商业。近期很多商业项目的推盘量、集中推广量、来电来访量都有明显的提升，和以往不温不火的平销明显不同。”他指出。

商业公寓

这是商业市场变化的又一亮点。来看一组数据，据RET睿意德统计，2016年前11月郑州商业公寓成交98万方，相当于以往郑州公寓与写字楼销售量之和，涨幅明显。“公寓的成交基本上集中在下半年，有两方面原因。一是中小投资客的进入，二是城中村拆迁后，部分刚需青年群体选择入手低首付、低总价的小面积公寓。”

商业体崛起

目前，郑州集中商业的量约为370万方，但2015年底至今，大卫城、杉杉奥特莱斯、惠济万达等相继开业，新增大型购物中心达50万方，这对整个城市的带动作用不容小觑。

以11月惠济万达为例，开业前后整整一个月内，北区10余楼盘集体“蹭热点”助营销，赚足了人气和曝光度，区域房价的上升是带来最直观的福音。

“商业体对于区域的发展，尤其是区域楼市中起到很关键的作用，尤其是新城区。一方面，商业能有效促进新区成熟，我们在做一些大盘的规划时，会根据新区人口的导入量来配置商业。对于郑州来说，还有一个重要的作用是人口的疏导，三环内的人口密度全国排行第二，仅次于广州，外围大的购物中心开业，除了满足原来区域的空白以外，可以促进人口输出。”石俊东表示。

郑州88个月商业库存=无效库存？

2016年郑州商业的回火，让人眼前一亮；但不可否认，库存量大、租金投资回报受限、决策风险较大——商业面临的困境仍然存在，且不可忽视。

首先，石俊东直言，郑州商业库存量确实大，但优质的商业并不多；且库存也不能一概而论，分有效库存、无效库存两种，真正的库存是无效库存。那么，何为无效库存？“即在定位、规划、体量、招商运营上都有问题的项目，存在硬伤，比如体量与区域商业需求严重不匹配、硬件缺失、定位失准等等。例如，以冲容积率和销售为目的而规划的大体量盒子型裙楼物业，没有考虑影院超市儿童业态等规划，后期调整空间很小；同时又已经进行散售的物业，统一招商经营压力较大，很难再进行调整和盘活，就容易形成大量空置的无效库存。

“多年来，RET睿意德经历了很多项目，但郑州商业市场并不是非常好做。”石俊东眉头微皱，继续分析道，郑州商业分为三类，“一是三环外郊区大盘，配置体量合理的社区型商业，不太容易形成库存；二是集中商业体，为主动商业，如新田、大卫城等开发模式成熟，但在金融领域仍未打开，限制了量和规模，也不太容易形成库存；三是城改类商业，被动为主，商业成为老大难，在保证容积率和实现租售运营方面存在明显矛盾，容易形成库存。”

那么，如何来解决无效库存？石俊东指出，郑州无效库存的量其实并不大，且部分已经在调整，比如原来升龙系的一些大盒子、富田太阳城西区商业等，中原百姓广场也进行了调整，引入了餐饮、儿童等业态。另外有些库存都是处在三环内的较好区域，地段优势明显。此类库存的资产盘整可以参考北京等一线城市的方式，将商业改为写字楼、酒店、长租公寓等其他用途，以发挥其具备的区位优势。

谈及郑州商业地产的新态势，石俊东大方给出3点预判：其一，资产管理是商业地产未来发展的主要方向；其二，大型商圈的格局以后很难形成，数万方体量的社区型商业将是主流；其三，文旅项目、特色小镇项目的商业部分将会成为新亮点。事实上很多项目都在筹备，比如海洋乐园、电影小镇、银基国际旅游度假区等，这些项目的商业部分都会配套餐饮、娱乐、休闲、养生等商业，未来两年内会快步向前。

你“懂”大数据，懂不懂“场外思维”？

倘若跳过大数据来聊商业地产，不免苍白、空洞。经历了2016年的洗礼，地产“网红”大数据又有了哪些突破性进展？

2016年，大数据的又一创新就是“场外思维”的引入。这也是石俊东曾多次在各种场合中所强调的，“知己知彼，百战不殆。原来大家只做自身项目与客户分析，现在通过大数据，可以形成一个城市的客户消费地图，研究周边项目或精品项目的客户情况，更有参考价值。”

作为国内首家运用大数据做商业地产的服务商，RET睿意德这一年服务了很多知名项目，如青岛万象城、杭州龙湖天街、杭州大学城等，郑州万象城也在做长期监控服务。石俊东认为，大数据运用是比较落地和细致的，通过对客户的背景、位置、消费习惯、偏好等标签，通过大数据的交叉分析，得到相对精准的客户画像，然后有针对性地招商，调整业态和品牌，这是一个很好的应用。

“但并不是说大数据就是万能的，大数据未来要直接落地到运用，结合内部金融数据做交叉，直接给到商场管理系统。”石俊东补充道，2016年RET睿意德华中区域的业务条线更加丰满和健全，在河北邯郸、武汉等城市都有项目跟进，2017将继续稳步推进。

彩蛋：商业投资小秘籍

当下，商业地产还能不能投资？如何投资？风险怎样规避？

石俊东表示，商业地产可以投资，答案无疑是肯定的，但商业并不像住宅，转手就可以赚取差价，商业投资确实比较复杂。采访最后，作为2017新年贺礼，石俊东现场总结三点商业投资小秘籍。

首先要关注项目的整体定位和操盘者，是否具备运营起来的可能。毕竟商业物业的价值实现是靠长期租金回报和物业的增值。对于开发商提供的定位和经营业态的参考要有初步的可行性判断。合理的定位和具备丰富经验的开发运营商是投资保障的第一步。

其次是关注竞争格局，目前郑州城改进程加快导致大量商业供应，容易造成无序竞争。在竞争格局激烈的情况下更要关注开发商的定位、规划、招商和运营能力。

再次是合理的售价与租金估算。投资者也要了解租金和售价水平，进行自己的测算，以免高位接盘影响收益率。