为推动城市化、促进城市发展，很多城市都在积极开发新城区建设。2002年，河南首个城市新区-郑东新区开工建设。到今年，郑东新区的开发建设已经走过了12个年头。其开发范围也早已从如意湖CBD扩展到龙湖副中心、龙子湖区域、东站枢纽商务区、白沙组团等外围区域。伴随国内外媒体不绝于耳的“鬼城”报道，方兴未艾的东区商业地产正在击破谣言，支撑着新区走向成熟。

针对新区商业该如何进行开发、操盘等话题，2014年10月17日下午，第三十三期中国地产圆桌会《新区商业专题》沙龙在郑州东区瓦库茶馆举行。包括天伦集团在内的十余家省内外知名房企参加了本次沙龙讨论。

本期沙龙，首先由拥有超过12年房地产从业经验，曾服务诸多综合体开发项目的运营管理工作，积累了丰富的服务经验的RET睿意德董事索珊女士为大家带来《新区综合体的开发与运作》 的专题分享。

新区开发的核心问题：没人

索珊认为，产业导入慢、人口更迭和引流慢、开发企业谨慎、政府决策延时等一直长期存在的问题，都延缓了城市新区商业的发展步伐。

城市新区商业的典范

随着城市中心区域地块的逐步稀缺和城市人口的外溢，城市郊区或新区的购物中心正逐渐获得资本和市场的青睐。然而，区别于核心区域的商业，地处城市新区的商业项目虽然拥有土地成本低廉等先天优势，但往往因为位置偏远、交通不便、规模较大、周边消费群体有限等因素，容易陷入空置率高、运营困难、租金收益不高等煎熬状态。

2005年8月，华润置地以25.65亿元总价拿下位于北京清河的一块土地，一个北京五环外的地块做商业，在当时被很多开发商所不看好。RET睿意德团队进驻该项目后，根据所在区域实际情况，为该项目制定出了围绕北京上地中关村区域高知型终端消费人群，立足年轻家庭消费和区域商务消费，打造一个集时尚购物、生活配套、餐饮、娱乐、文化、运动为一体的多功能、多主题， 并引领区域崭新生活方式的地标性商业旗舰。从2011年6月一期开业，到2013年2月全貌开业，在短短两年多时间内，这一项目历经诸多努力，已迅速步入成长期，月客流量已稳固至100余万人，成为了业界知名的城市副中心大体量购物中心学习样本。

最后，索珊女士还为大家分享了日本著名企业家森稔的名言：“我并不清楚在我有生之年还能完成多少项目。但是，我希望作为城市主体的各位能够期望城市发生改变，只要你相信城市能够改变，城市就会更快地改变。”

随后，由一直深耕于河南及郑州市场，并长期服务于万达、华润、恒大、万科、建业等知名房企的RET睿意德策略顾问部总监石俊东先生结合多年来在河南区域操作的十余个新区项目，通过对常规的新区商业发展模式、价值提升策略、实际操作中的开发策略和财务模拟、招商策略及成本说明等方面全面展示了新区商业的操作要点，同时对郑州周边新区适宜的商业发展模式进行了研究点评。

郑州

新区商业浅析

在石俊东看来，新区商业发展因为存在着区域模式、人口基数少、定位难招商难等特征，所以项目的盈利模式和现金流解决问题就尤为重要。

RET睿意德根据长期的综合体操作经验得出：租售结合的模式更适合国情和开发商述求，租售并举以租带售以售养租使商业发展实现良性循环。

适宜新区商业发展的模式主要有两种，区域配套和城市休闲。已经过了基础设施建设期，住宅人口开始导入的新区适宜发展区域配套型商业，同时商业街区的溢价价值明显超过住宅，属于市场机会。另一种城市休闲型商业则更适合资源型新区和受老城区辐射的新区，客户到达性好，以特色的休闲体验型业态结合风情式的建筑和特色主题打造街区型商业，实现现金流的回笼，同时能够为陌生区域和配套住宅提升价值。

目前郑州城市外扩的趋势为将来更多的新区商业开发带来了利好及商业机会，但是我们仍然要因地制宜，发展条件决定发展模式，再结合科学的定位、规划、招商和销售统一协调，才能更好的在新区商业的蓝海中取胜。

新区商业

任重而道远

新城区不具备传统商业文脉、商业氛围较淡、认知度不高，要吸引区域外的消费者前往，那么差异化经营非常重要。如郑州南有二七万达广场、福都百货，西有中原万达广场、西元广场、锦艺城，中有万象城、大商金博大、丹尼斯大卫城，北有国贸360，大家凭什么就去你那里，一定是有特别吸引人的地方。

但许多新区的商业开发与区域外原有成熟商圈重复定位，与区域内其他商业同质化竞争，新城区的商圈半径受到严重的扼制。一方面商业类型一致，如大家一窝蜂的开发大型商业集合体，以致看见许多大型商场如同一个模子制作出来。另一方面商业业态一致，相邻不同的商业设施内商品雷同、品牌雷同，相互竞争激烈。同时，服务功能不完善，以零售购物为主，餐饮、文化、休闲娱乐比重较少，商业各业态发展不平衡。

随后，与会众多郑州开发商高管就新区商业这一话题展开了深度讨论，大家结合自身的商业从业经验，从不同角度分析了目前郑州新区商业的现状及未来。

关于这一话题的探讨，也一直延续到了沙龙结束之后。

未来，RET睿意德将持续关注新区商业的最新发展动向，并在第一时间对外发布。