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2019/2020深圳商业地产市场盘点与展望

回望2019年，在宏观经济向好和人口消费意愿持续高涨的影响下，深圳的商业地产稳定创新均衡发展。2019年深圳入市商业项目12个，总体量达109余万m2。南山、福田等商业中心强者恒强，龙岗、宝安等商业副中心逐渐走向成熟，深圳商业多中心形态初显。社区商业、夜经济、超级首店等已成为2019年深圳商业地产行业的关键词。

本研究旨在从城市消费力及特性、商业市场表现、创新关键词等三大视角盘点深圳2019年商业地产行业发展情况，预测2020年趋势。

一

深圳商业的发展背景

城市消费力

2019年深圳GDP持续稳定增长，预估达2.6万亿元，且2019年上半年深圳人均GDP显著高于北上广。

数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心

从2019年统计数据看，深圳的第三产业占比61%，与北上广还有较为明显的差距，而从未来的视角看，相比于北上广超过70%的第三产业占比，深圳第三产业的上升空间仍然很大，未来商业的发展空间仍然充分，值得市场期待。

数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心

人口持续保持高速增长

各城市2019年的人口数据尚未发布，但从2018的数据看，深圳人口虽然在大湾区城市中仅次于广州，但常住非户籍人口比例和数量都显著高于广州，能够为商业发展提供更多元化的发展土壤。

数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心

政府自2016年放宽落户标准、提升人才补贴以来，城市对外来人口继续保持极高的吸引力，近几年深圳人口净增长都保持在高位，2015年至今，年均人口增长都接近50万上下，“来了就是深圳人”对全国人才保持着较高的号召力。

数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心

人口的快速导入，对新兴产业布局、加速的城市交通建设和宜商环境营造有着密不可分的关系，就业人群结构的持续优化，对城市消费力的提升，有着长期的提振效果。

城市消费特性

夜经济活力之城：从“餐饮、运动、娱乐”三个大板块来看，深圳都是中国夜生活的“第一城”。

深圳也是中国夜晚健身人数比例最高的城市，超过70%的运动人口在晚上6点以后运动。

数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心

统计城市夜间21点-凌晨2点的外卖订单占比，深圳名列榜首，成为宵夜之城。

数据来源：饿了吗

深圳的电影夜场排片量位列中国第一，且显著高于上海，此外，深圳电影平均散场时间晚至凌晨01:17，是名副其实的夜生活之城。

商业增量保持稳定

深圳商业近年来年均商业项目增量都保持在100万m2以上，呈现稳定增长态势。

深圳二十年商业演变图

数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心

百货已有多年没有新项目入市，随着2019年底芮欧百货撤出万象城，百货进一步边缘化。

数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心

二

2019年深圳商业回顾

2019年商业持续稳定入市

深圳本土企业持续发力

2019年入市项目12个，总体量109.7万m2，入市情况与2018年110万㎡的体量基本持平，而且2019年开业的商业全部为深圳本土企业投资开发。

数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心

2019年强势商业开发商代表是卓越商业和宏发商业，开业总量都在30万㎡上下，其中宏发商业作为首次操作商业的公司，在2019年同期开业两座区域级大体量商业，总建面超过30万㎡。

福田的深圳商业中心地位

和商业价值进一步提升

怡景中心城作价66亿元被香港领展收购，为深圳历史上第一次外资零售物业大宗收购，反映了外资对中心区商业价值的认可。

从“中心·天元”高端住宅，到“金地中心”写字楼启用，再到巨无霸商业One Avenue卓悦中心开业，随着岗厦片区超级旧改项目逐渐焕新，福田区的商业中心地位得到了极大的提升。

COCO Park在2019年开始密集调改，强化了高端美妆、潮牌、特色餐饮等品类，高端化商业调整和入市，并成功在深交所发行了45.76亿元的ABS项目。PAFC MALL致力于打造多样化、多选择、多特色餐饮模式，引进50%未曾在深圳亮相过的特色餐饮店，为消费者呈现一个独特的餐饮娱乐世界。

领展66亿收购怡景中心城

2月20日晚间，领展（LINK）房产基金发公告宣布同意向卖方收购目标公司保怡物业管理（深圳）有限公司100%股权，目标公司旗下主要资产为深圳新怡景商业中心（即怡景中心城）。这一消息意味着深圳第一宗外资并购商业资产交易诞生了，这也是近三年来深圳出现的首次零售物业整售。

“巨无霸”卓悦中心开业

One Avenue卓悦中心由卓越集团、金地集团、大百汇集团共同打造，总体量达28.6万m2。以其地理和体量的优势将金融中心、商业中心连成一片，真正的大CBD商圈得以确立。

COCO Park高端化调整

2019年，星河将原君尚百货作为南区纳入福田星河COCO Park整体经营，北区继续升级，升级后商业管理面积将由7.6万m2增加到12万m2。场景和品牌都实现了升级，引入了如LADY M、阿拉比卡咖啡等国际优质品牌。

PAFC Mall招商接近尾声

PAFC Mall在招商品牌上一贯严苛要求，不急于快速用同质化品牌填充，随着高水准重磅品牌的进驻，项目成为名副其实的深圳的城市中央客厅。

社区商业价值日益凸显

存量改造走向台前

岁宝百货与盒马科技签订战略协议，涉及11家岁宝百货超市的升级改造，借助岁宝百货的优质位置，为盒马鲜生快速规模化渗入社区创造了条件，11月30日，全国首家盒马里在深圳莲塘开业。九方荟作为独具特色的立体生态社区商业，融合了自然，建筑，艺术，创造了宛如逛公园一般的轻松商业。深圳本土老牌百货天虹首次试水社区生活中心，以服务深入社区邻里，以空间场景实现价值提升。

岁宝超市改造成盒马鲜生

在陆续孵化了盒马鲜生、盒马菜市、盒马F2、盒马小站、盒马mini以及盒马Pick'ngo六大业态后。盒马第七业态“盒马里岁宝”（以下简称“盒马里”）社区体验式Mall首店，于11月30日在深圳莲塘开业，建面达到4万m2。

九方与运泰合作的立体式生态商业

中航九方运泰建业合作的首个轻资产项目，并首次使用“九方荟”—九方旗下全新子品牌，由九方运营管理，打造成独具特色的2万㎡立体式生态商业空间，定位“都市新生活中心”。

生活大管家-休闲便利品质生活中心

7月18日，仅1.8万m2的松瑞天虹正式开业，区别于其他天虹，在业态，体验，空间都实现了创新，定位“休闲便利的品质生活中心”；并致力以定制化的服务成为街坊邻里的生活大管家。

夜经济持续发展

项目都在探索适合自己的夜经济模式

梅林生活中心和益田假日里等社区商业尝试24小时不打烊经营，夜经济成为商业的新体验模式，拉动消费；通常以餐饮作为夜间消费主力业态。

传统百货的夜经济探索

传统零售面临线上电商零售冲击，纷纷转变经营思路迎战，除开正常折扣促销，预售购物卡提前锁定，还会举办特色主题活动吸引转化，例如连续多年“68小时不打烊”活动，通过抓住夜间消费的噱头吸引大批消费者。

社区商业尝试不打烊经营

首家尝试24小时不打烊的社区商业-梅林生活中心，涵盖多品类餐饮和娱乐休闲业态，甚至还有马术训练。以全业态餐饮Mall的概念，囊括各种特色餐饮，实现一站式满足消费者24小时对美食的追求。

24小时O2O潮圣地

考虑不同的业态和需求，实施不同业态分时阶段运营，部分24小时运营，西西弗首家书店+咖啡+文化沙龙概念店营业至凌晨2点。60%商户延长营业时间、20%商户提前营业。以全新模式和24小时的全天候运营引领体验式商业夜经济新高度。

大面积超级首店成为

人流发动机

2019年开业的Beeplus超级烘焙工坊，奈雪梦工厂，使海岸城商圈的客流集聚力进一步增强。作为深圳老牌网红店聚集区，海岸城商圈贡献了鲍师傅、喜茶、奈雪之茶等深圳首店，在2019年仍然历久弥新，见证新的网红首店崛起。

华南首家奈尔宝落地宝安海雅缤纷城，与壹方城一道进一步夯实宝安商业“双子星”的市场地位。

华为全球旗舰店在万象天地开业，vivo Lab在海上世界开业，作为中国科创中心，深圳不但汇集了全国尖端的研发力量，更在逐渐成为科技企业旗舰店落地的首选，这些企业正以更亲切的姿态连接消费者和品牌，推动深圳向着具有全球影响力的科技创新中心发展。

Beeplus超级烘焙工坊

2019年4月正式营业，堪称“全球最大的烘焙工坊之一”，面积近3000平方米。跨界联合烘焙、咖啡、酒水，潮玩周边，文创零售的创新集合店，以面向未来生活方式打造全新的智慧零售消费场景。开业以来，门店单日客流突破2万人次。

奈雪梦工厂

1000㎡旗舰店。汇集烘焙、茶饮、酒水、零售产品等多条产品线，开业3天业绩近百万。在功能上，分成烘焙、牛排、零售、酒吧、茶饮、咖啡、娃娃机等15个板块，华丽梦幻的风格，首次亮相的奈雪女孩IP，为消费者提供多维度的新鲜感，实现品牌力的提升。

华南首家奈尔宝

建筑面积8500㎡，实用面积达4400㎡，成为海雅缤纷城一大亮点，极大提升项目整体的辐射范围和吸引力。

包括有藏书2万的图书区，职业体验馆，宴会中心，亲子餐厅；仿佛童话世界般的空间场景设置吸引了众多消费者，客流如潮。2019年单店目标销售额1亿元。

华为全球旗舰店

2019年9月28日，在深圳万象天地正式开业。是华为在全球的首家直营店，总建面1300㎡。顾客可以零距离探索华为最新、最全的产品、体验最快速的5G连接，华为全球旗舰店将会成为华为与用户之间新的连接中心。

Vivo全球首家概念店-VivoLab

vivo 全球第一家概念店在深圳开业，赛博朋克风的外形，像一艘蓄势待发的宇宙飞船，传递vivo品牌升级迈入新阶段的愿景。场景打破了传统零售的边界，填充更具触感的音乐、影像和游戏等体验，打造沉浸式视听玩乐互动体验的目的地。

三

2020年深圳商业展望

市中心区域超大型

城市更新项目陆续呈现

市中心区域超大型城市更新项目陆续呈现，将为中心区域带来更大规模增量，项目旧改将成为城市更新主要形式之一，旧改项目主要分布在原关内。

数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心

2020年后将保留城中村文化传承，变“拆”为“治”，目前旧改以综合物业为主，无纯商业改造。

5条地铁线开通在即

有效提商业发展能级

5条地铁线开通在即，有效提升光明、平湖等城市周边区域的人气以及商业发展能级。

在2020年有5条线路开通，分别是2号线三期、4号线三期、6号线一期和二期、8号线一期、10号线，将有效提升中心区与周边区域的联系，提升周边区域的商业价值。对城市周边交通不便的区域有较大的商业价值提升作用，其中盐田、光明、平湖为首次通地铁，区域间因交通导致的发展差距有望逐步缩短。

大体量项目入市

深圳多商业中心形态加强

商业中心持续增强，同时外溢趋势明显，原关外区域商业价值逐步提升，商业副中心逐渐走向成熟，未来深圳多商业中心形态加强。南山区西丽和后海会有大体量项目入市，待入市的商业体量第一，共有42.2万m2，将进一步提升南山的商业能级。

数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心

在2020年预计将会有120万m2商业开业，这个数字与2019年基本持平；最大体量的项目集中于南山区，南山的商业能级有望进一步提升；宝能环球汇有望填补大学城附近大体量商业的空白现状。