受国家人口发展规划的影响，国内城镇化速度加快，为产业新城的产生与发展带来极大的空间和机遇。

同时，国家战略、政策红利也为产业新城发展提供动力。近年来，中央和地方政府持续出台区域协调发展的相关政策，持续推动产业结构调整优化，实施一系列变革性举措，在新基建、新技术、新材料、新装备、新产品、新业态“六新”上不断取得突破。

此外，随着粤港澳大湾区规划落地，区域产业的转型升级迈入了新的发展阶段，产业新城为国内经济转型升级的重要载体，面临着众多发展机遇。

产业新城通常开发时间跨度长、体量大，所以对其规划的思考维度与内容往往会被复杂化，难以聚焦。

结合RET睿意德为华夏、中建、启迪以及多个城市政府产业新城的服务经验与研究积累，我们总结出了产业新城商业的规划思考路径及常见误区，在此与大家分享与探讨。

由内向外：新城商业发展有周期

不同于常规城市商业项目，产业新城的发展周期受人口导入时间的影响，通常要经历漫长的发展时间，产业新城的商业发展则要保证与产业人口发展阶段吻合。

一般来说，产业新城与城市新城类似，其发展周期随着人口的不断上升可分为启动期、发展期，并最终稳定在成熟期。

以日本多摩新城为例，其是日本东京都卫星城之一。启动期新城发展刚刚起步，人口数量小幅增加，由约2万增长至6万；发展期的十余年中，人口数量翻倍增长，增长至12万；在近30年的成熟期，其人口增幅保持平稳并略有增长，在13.2万至14.8万之间。

 

随着人口的导入，多摩新城的商业也呈阶段性发展。启动期以配套型商业为主，满足日常消费需求，以超市为核心业态；发展期社区级、片区级和城市级商业快速发展，以适应快速增长的消费需求，服装、家居、医疗等业态开始导入；成熟期在完善片区和城市级商业功能同时，通过特色商业提升区域形象，出现图书馆、影院、大型百货等。

 

 

对于产业新城的商业来说，随着新城的壮大和人口的聚合，其需要不断升级来满足人群需求。产业新城发展初期外部资源较为欠缺，商业也以基础配套为主，主要满足内部产业人口的日常生活需求。

 

随着产业新城不断壮大、人口快速聚合，新城商业也将发生演变，在日常生活基础上向社邻商业、综合商业递增发展，呈现由满足新城内部商业需求到满足更大范围内城市消费需求的发展路径。

 

案例：上海张江高科科技园

 

以上海张江高科科技园为例，其位于浦东新区东南部，成立于1992年7月，是以政府为主导，以生物医药、集成电路产业和软件产业为主要产业的开发区域，被誉为“中国硅谷”。

 

张江高科科技园内的产业人口目前约有27万，且以高薪高知高素质人才为主。在二十余年的发展过程中，张江高科科技园由单一工作园区向综合工作社区过渡，人口密度逐渐上升，区域内配套商业也不断完善与升级，由便利级商业逐步发展成为多层级的立体商业配套模式。现阶段，园内商业配套呈现多层级分布，依托便利的交通网络，围绕地铁站点布局核心商业辐射整个区域，并在2公里范围内对散落分布其中的便利店、超市等社邻级商业进行补充，形成完整的商业体系，满足区域内各层级的商业配置。总体来看，张江高科科技园的商业部分总体呈现出由内向外、由低到高的发展历程，形成了大量集中商业，区域总商业体量约35-37万㎡。

 

 

产城商业规划常见的误区在哪？

 

产业新城商业规划初期通常面临着一个误区，即从本体视角出发，静态看待产业新城商业扮演的角色，而忽视其动态的长期发展。

 

任何类型的商业规划都始于角色判断，不同的角色站位视角下会产生不同层次的问题，从而衍生不同的策略。因此，对角色的判断有助于我们聚焦核心问题，并最终提出解决方案。

 

 

产业新城首期商业规划误区：

忽略成长性

 

进行产业新城首期商业规划时最容易陷入的误区，便是基于本体指标思考，进而步入“基础配套型”商业的规划路径。

 

这种误区的形成，看似是自然而然的：产业新城往往面临着先期人口不足的问题，那么规划的核心问题在于匹配基础人群需求，强调资源落实。

 

然而，这种思维的最大隐患在于忽视了产业新城的成长性，在其未来变化中，基础配套未必能够满足需求。

 

 

反面案例：日本筑波科技城

 

日本筑波科技城是受成长性所困的典型反面案例。上世纪60年代，日本为实现“技术立国”的目标，在距离东京东北的50公里处，规划了占地280平方公里、含有4个镇和2个村的筑波科技城。其商业最初强调基础需求满足，资源的落实都是基础生活业态。然而，其忽视了科技城导入的人才属于科技研发的高端从业者，这部分高知人群更关注文化、社交、娱乐等需求。

 

 

由于这些需求未得到满足，筑波科技城的人群依然涌向50公里外的东京城区进行消费，造成科技城的商业使用效率不足，进而使得新城发展后劲缺失，筑波科技城设定的职住平衡发展目标的达成也受到了影响。

 

基于这一背景，筑波科技城进行了反思和调改，重新规划新城的商业以及资源和内容的导入，进而有了我们今天看到的美术馆、艺术馆以及博物馆，以大型的文化交流主题融入这个片区。

 

可以说，筑波科技城商业由于忽视了其长期发展而走了许多弯路，也浪费了不少时间。

 

 

走出误区：

升维视角看产城商业

 

像大多数事物的发展规律一样，产业新城的商业起点，往往决定了其最终发展高度。既然基于本体指标的思考并不具备前瞻性，那么，将思考维度提升一个台阶，基于新城的整盘维度，面临的核心问题又会有哪些不同？

 

产业新城往往面积较大，而其启动区商业面积通常较小，仅占总面积的百分之一左右。此外，产业新城开发时间跨度长，一般在5年以上，因此，其启动区商业仅仅是一个起点。

 

基于“商业起点决定最终发展高度”的认知，除了满足基础需求之外，产业新城首期商业的核心思考问题转变为如何锚定整体商业的价值、首发期商业如何奠定后续商业开发的资源基础。

 

对于一个占地面积通常有数百万方的产业新城来说，仅仅站位于本体视角依然不够，如此之大的体量，必然对一个城市商业产生重要影响。

 

对于一个具有城市标签的起点商业来说，我们的思考重点应当是在城市众多的商业项目中，构建起点商业的独特性，以及满足未来持续导入的人群以及城市人群的多层次的需求。

 

 

产城起点商业，聚焦两个标签

 

 

核心聚焦A：

专注精神需求，构建价值标签

 

在确立了大型产业新城首期商业的“起点”角色之后，聚焦的第一个问题便是如何满足未来导入人群的层级化需求, 构建价值标签。

 

我们认为，基础生活需求共性之外，专注精神社交的需求，是构建价值标签的关键。

 

案例：首尔一山新城

 

以首尔一山新城为例，其是韩国自1990年代起开始建设的首都圈新城镇之一，以文化产业为主。一山新城自然资源丰富，紧邻北汉山，被汉江环绕，盛产花卉且多次举办花卉展览，是首尔著名旅游地。

 

其2003年开始建设的商业体 Lafesta 采用开放的街区形式，并以大量花卉为标志性装饰，吸引了大量年轻客群的到访。2006年，韩国京畿道政府宣布在一山新城仿照好莱坞，建立一座“韩流坞”，大力发展影视、文化产业，新城内的主题乐园与购物中心也集旅游、影视娱乐等于一体，代表着大众文化的工厂地带。

 

不同的产业结构决定了不同的消费特征，我们根据劳动密集型、资金密集型和技术密集型产业，分别梳理了其目标人群所对应的消费特点。

 

以国家大力促进发展的科技新城为例，科技作为技术密集型产业，以拥有中高收入的高素质从业者为主要目标客群，文化体验与品质消费是他们的共同特征。

 

       

 

未来，由科技居住人群、科技从业人群和科技交流人群组成的复合人群，将对商业提出多元消费需求。在他们的需求的价值体系中更强调社交的需求，尊重需求以及自我实现的价值满足感。而这些反映到商业要素中，则会体现为休闲、娱乐、社交、文化、主张、科技互动、学术交流等。这种特性实际上在过往的很多的产业新城案例中都有所体现。

 

       

 

案例：首尔一山新城

 

首尔一山新城主要人群为年轻的文化从业者，针对这部分目标客群，其商业表达非常强调潮流的价值属性。基于此，首尔一山新城打造了 Lafesta 青春之街、Onemount 主题乐园，以及 WesternDome 商场来满足年轻客群的多层次的需求。从休闲娱乐、主题性的极致场景体验再到品质生活，其围合了一个丰富的多层级的商业体系。

       

 

 

核心聚焦B：

构建产业标签，凸显独特性

 

除了通过深挖客群精神需求提升商业价值之外，构建一个产业新城起点商业的另一个核心问题是如何反映产业标签，构建独特性，锚定高价值，使得其在众多的城市商业中具有脱颖而出的特性。

 

以科技新城为例，我们需要用独特的科技标签去打造商业市场的差异性，进而使之形成整个新城的体验目的地。为了实现这三个目标，我们从支柱产业，也就是科技标签出发，分别进行产业品牌化、产业场景化和产业体验化。

 

产业标签如何构建？

 

产业品牌化

 

位于日本大阪的近畿大学水产研究所是产业品牌化的实践案例。近畿大学水产研究所是一个非常典型的科技农业产业的代表，其将整个产业的科技农业标签转化为集观赏、学习、品尝于一体的形式，融合餐饮的创新业态，实现了由科研向品牌的转化。这一转化之下，它不仅吸引了城市中目的性客群的到访，同时也成为整个城市商业网红打卡点，成功塑造了独特性。

 

产业场景化 

 

产业场景化的代表，乐敦旗下SmartCamp旬穀旬菜餐厅，则是学习融入商业，科研学习融合餐饮的案例。其通过现场的蔬菜的培养，采摘原料的法式料理以及植物的生长食品展示，在就餐同时为消费者提供观赏和学习体验，打造了完整的学习场景。

 

产业体验化

 

在产业的体验化方面，日本的创意体验空间The Lab主要针对大学、科研机构或者非零售类型的企业提供最新科学技术、产品发明的展示和交流场所。类似于科技馆或者常年类科技展厅，其延展了学术交流，大众参与和展示的功能。通过科技来打造场景化和可视化，The Lab其与目标消费者之间的强互动关系，实现了产业集合式的商业。其体量只有3000余平方米，但却成为全日本最独特一个产研展示和创意交流的全新商业体验空间。

 

 

对于大多数的产业新城商业来说，迭代与成长必不可少，它们都经历过起步期、成长期和成熟期三个阶段。对于启动期商业，我们要在认清其商业家族起点角色的同时，为其创造突破性，进而推进其后续稳定发展。