洞见 > 超过2048家,美国PropTech发展全貌与趋势

超过2048家,美国PropTech发展全貌与趋势

2020-09-18

越来越聚焦技术与创新解决问题的时候,需要把目光投向全球,这并不是说我们仰止外来,而是在进入陌生领域和面对创新应用时,心怀敬畏的谨慎借鉴和尽可能多地获得思考验证的必要。今天,我们一起来看看PropTech在美国的发展现状与趋势。PropTech用于指代房地产领域相关的科技服务或聚焦该领域的企业,这个合成词虽然在意会表达上比较模糊,但却在组合上非常贴切。在美国,可以向房地产领域提供科技服务的公司已经超过了2048家,这支庞大的队伍中38%在商业行业,9%则聚焦零售行业,他们现在如何、受到哪些影响、出现了什么端倪……有一句话有趣而生动:“历史就是大家各玩儿各的,最后发现大家玩儿的都一样”。一起来看看美国PropTech的发展情况,也许会看到“惊人的相似”或启发。

 

来源:本文译自英国PropTech企业UNISSU

说明:为确保阅读时对原文表达更好的理解,我们没有将PropTech替换为房地产技术。

美国PropTech总体发展情况

图:美国PropTech公司的数量

 

美国幅员辽阔、人口众多,也是全球性的地产和PropTech发展大国,PropTech在美国经常被称作动力引擎,从东海岸到西海岸,横跨整个国土,都有大量的PropTech创新。纽约市和旧金山是美国两大科技中心,也是国内外投资人最为关注的两座城市。

图:美国PropTech排名靠前的城市

 

在美国,PropTech可以说是一项非常庞大的业务,目前每一百万人就有6家PropTech公司。其中53%的公司在住宅领域,38%在商业领域,9%在零售业。

图:美国PropTech行业细分情况

 

所有美国PropTech公司中,有69%专注于B2B,28%专注于B2C,其余3%则兼顾2B和2C业务。

图:美国PropTech业务模式

 

尽管PropTech产业正在蓬勃发展,但美国与世界上大多数国家一样,正面临着同样的经济问题——许多主要城市都存在严重的住房短缺,特朗普政府不可预测的政策决定和声明正在给美国经济带来不确定性。早在2019年2月,特朗普计划在全国范围内宣布进入紧急状态,以便筹集资金在美国和墨西哥之间修建边境墙。这不仅使外交和国内关系变得复杂化,而且意味着许多用于地产和技术的公共资金正面临被剥夺的风险。美国房地产市场现在正面临着这种潜在的经济破坏。

 

值得欣慰的是与英国的脱欧一样,白宫并没有对PropTech的成功造成太大的损害,而是给各种商业决策中添入了未知的因素而增加了潜在风险。种种不确定性下,美国经济的增速低于历史水平,但仍呈现正增长。

图:美国PropTech生命周期细分情况

 

最近发布的一些报告显示,美国的零售市场正在挣扎应对,这表明“美国经济目前面临许多危险信号”。随着家庭债务达到历史最高水平,2019年零售业“下降1.2%,降至5058亿美元,是2009年以来最大的降幅”。另一方面,在这同一时间段内新增了30多万个就业机会。这再次表明,这是一个混乱、不可预测而非衰退的时段。

无论美国经济或房地产市场发生什么变化,它将仍然是PropTech创新的重要全球枢纽。美国举办了一些规模最大的行业盛会,包括MIPIMs首个高科技专场活动——纽约MIPIM PropTech,该活动是在纽约著名的房地产技术周期间举办的。在美国的另一边,硅谷和旧金山在创新方面家喻户晓,作为世界上最有价值的资产类别,房地产已成为西海岸初露头角的企业家们热衷的焦点也就不足为奇了。此外,在自动驾驶汽车,机器人技术和人工智能等房地产领域需要关注的外源技术方面,美国也处于世界领先地位。

PropTech是房地产行业更广泛的数字化转型的一小部分。它描述的是一种推动房地产行业。正如安德鲁·鲍姆(Andrew Baum,教授,英国房地产领域学者)和詹姆斯·迪尔斯利(James Dearsley,地产科技公司Unissu联合创始人)所说:“PropTech是房地产行业更广泛的数字化转型的一小部分。它描述的是一种推动房地产行业及其消费者在数据汇整、交易和城建设计中进行技术驱动创新的观念变化倾向。”

美国各物业类型领域PropTech的发展现状

 

美国住宅领域PropTech的发展

超过50%的美国PropTech公司分布在住宅领域,这与美国人口众多,房屋买卖与租赁都比较活跃相关。

2009年金融危机期间,美国房价下跌了约三分之一,但据路透社(Reuters)报道,在随后的十年里,房价不同程度上都有所回升。

未来几年的经济增长预期放缓,将对住宅市场的发展产生一定影响。美国很多城市严重缺乏经济适用房(affordable housing),而且具有讽刺意味的是这些城市也是PropTech发展旺盛的城市,它们也存在移民法带来系列问题,例如租房和就业的人口减少,以及其他对经济作出贡献的人口减少等。

尽管如此,住宅PropTech在美国仍然蓬勃发展。Zillow和Realtor等公司在门户网站和在线代理方面处于领先地位,而Module和Blokable等公司则致力于提高美国住宅的可获得性、可承受性和可持续性,目前这些都是美国投资界关注的几家。

图:美国住宅PropTech领域服务(地产生命周期阶段划分)

 

就房地产生命周期所需服务而言,管理(33%)和销售(21%)是美国主要需求市场,而建造仅占10%。伴随更实惠与稳定住房的迫切需求,市场普遍认为建造技术(ConTech)将获得高速健康增长的机会,这一预期和信心不仅体现在提供解决方案的公司数量众多上,而且在这个领域的总体投资和用户使用率方面都有所体现。Imfuna和LabelNexus等公司已经在这一领域开展业务,在未来数月和数年内,其利基市场可能出现显着增长。

 

在住宅类的管理方面,美国开发企业开创出“多单元公寓(Multi-Family)”(可以理解为国内的长租公寓),并在该行业发挥了巨大的影响力。该想法就是建造大型公寓楼,其具体目标是开发商保持业主地位,将单个单元出租给有能力承租或不再想购买自有住房的个人和家庭。

图:美国住宅领域PropTech模式

 

美国商业领域PropTech的发展

美国PropTech中38%来自商业领域。其中有98%专注于B2B,大多数技术都致力于帮助房东、业主和投资人创造价值,这表明美国PropTech行业普遍认为极致地服务好付费空间用户方面仍有巨大的潜力。

图:美国商业领域PropTech服务(按地产生命周期阶段划分)

PropTech在美国拥有大量潜在用户,在纽约、芝加哥、旧金山和波士顿等城市已经具有较大影响力的商业领域企业,未来还有很大的扩张和增长空间。值得关注的是,这是否有助于更多PropTech公司(每个公司都专注于一个特定的地理区域),还是少数公司在各州树立更强大的主导地位。对于全球PropTech行业的健康而言,后者更为有利,因为这样不会出现过度饱和的局面,搅浑一池春水。

就像世界其他地区一样,美国人的工作方式也在发生变化。随着远程办公的兴起,基于办公室的工作越来越少,对传统的长期商业租赁的需求也越来越少,尤其是在办公市场,但零售业的需求却越来越大。鉴于生命周期要支撑庞大而多样的实践,因此,生命周期的持续管理阶段无怪乎是一个非常活跃的创新领域。

美国PropTech行业的商业化也正改变我们对房地产价值评估的方式。当上述远程工作兴起,房产的位置不再那么重要,也不再那么有价值之时,我们在其他地方发掘价值。最典型的例子就是数字连接。如美国某个企业在商业地产评估方面的数据进行关联,以及根据测量结果出具分级证书方面取得了巨大成功。因此,具有更高有效性和更好的Wifi连接等功能的商业地产正变得越来越有价值。

图:美国商业领域PropTech模式

 

美国零售领域PropTech的发展

美国可能是对塑造全球零售业贡献最大的国家——战后50年代的美国为消费主义以及更广泛的意义上的资本主义树立了样板——一个国家的成功可以通过其人民在商品和服务上的花费来反映。

因此,美国在零售业创新、再零售PropTech方面继续领先世界也就不足为奇了。例如,零售业巨头亚马逊旗下无员工杂货店(Amazon Go),正在挑战我们观念中“商店”应该具备的样子,许多美国公司正在突破所谓“体验式零售”(experience-Lead retail)——即实体购物体验的界限,提供在线零售根本无法提供的体验。

大数据也是美国零售业越来越感兴趣的领域——越来越多的高科技公司(如Footmarks和Aisle411)加入进来,提供关于消费行为、地理移动和购买欲望等方面的洞见。

图:美国零售领域PropTech(按地产生命周期阶段划分)

美国零售业80%的PropTech公司关注房地产生命周期的管理阶段,而令人震惊的是,96%的零售PropTech公司都倾向于B2B业务。换言之,如果我们将最后两项统计数据结合起来,美国绝大多数零售技术(事实上,在全球范围内都有印证)正在努力帮助品牌创造更好、更具吸引力的体验,从而将人们从电子商务中拉回到商业大街上来,而不太关注帮助购物者掌控实体零售体验。

图:美国零售领域PropTech模式

有趣的正是因为在线零售创新完全是为了便利消费者——更低的价格、更快交付、更便捷的采购。对于那些知道如何将这种强化的主人意识和控制感转化为商业街区或购物中心的人来说,巨大的市场正等待着人们去开拓。

图:美国零售领域PropTech服务(按地产生命周期阶段划分)

美国PropTech的挑战与未来发展机遇

美国现在是,未来也必然是全球PropTech的重要角色。在这里领域,2019年及以后仍将继续保持强劲的投资水平。投资水平与过去几年的数字是否相配暂不讨论,但是重要的是不要简单地认为成功仅取决于持续增长。在许多时候,投资稍有停顿,可能会给美国PropTech行业一些亟需的空间,使其能够稍作喘息、评估自身状况和开始整合成一个更强大、更方便消费者的行业。

事实上,整合将成为美国PropTech行业下一阶段最重要的概念之一。美国幅员辽阔,投资者数量众多,因此,美国要避免出现太多同质化竞争——如果这些公司都是通过提供类似解决方案来解决同一问题。与世界其他地方相比,这一点尤为重要。因为如果允许太多公司发展,就会面临市场份额较小、执行不善的解决方案要挤垮较大、较好、真正更有前途的平台的风险:必须记住,单靠高水平的投资并不能形成一个好的、有裨益的、经得起未来考验的商业理念。

与目前运营的众多地区性中心不同,PropTech需要成为一个更加全球化的行业,这一点是美国需要迅速面对的挑战。

尽管前路障碍重重,但美国目前仍处于有利地位,将引领PropTech世界走向未来,但需要铭记:要自我约束,既要时时自省,也要因心怀愿景而展望。

*截至2019年6月生成的且准确的数据。

相关洞见