2018年到现在，沈阳商业市场上半年的表现与去年同期略有不同：K11艺术购物中心、佳兆业广场的同期释放给城市的商业增添新鲜感与活力的同时，也为消费者提供了多重休闲、购物的选择；此外，万达入驻新市府板块、华润长白岛万象汇也准备动工……新项目宣告入市，潜在项目也按照既定的规划有条不紊的施工建设，在历经“冒进式”的扩张后，沈阳商业市场逐渐回归理性。而这种理性是顺应时代及市场发展潮流的一种姿态，也是洞悉消费者需求迭代和升级的一种结果。

土地市场理性放量，映射城市商业的社区化趋势

2018年上半年，沈阳共成交9宗商业用地，其中包含1宗五星级酒店、1宗娱乐康体设施、2宗其它服务设施用地。地块分布区域以沈北新区、苏家屯区、浑南区为主，尚无城市中心商业用地，且9宗商业用地均为小体量。尽管，2018年上半年沈阳商业用地的成交数量超过2017年整年（2017年沈阳纯商业用地共成交8宗）但是，与2012年前后动辄单块几十万方的商业用地相比，无论是从地块的区域分布，还是体量来看，沈阳土地市场的商业用地供应正在逐步趋于理性。既没有“一刀切”式的停止对商业用地的供应，同时又以城市整体商业的均衡发展为考量，重点发展城市北部以及西南部商业相对缺乏的区域。

而土地市场对商业用地的供应情况，则侧面反映出城市商业的发展轨迹，即从商圈化，到区域化，最终变成社区化。原因在于，首先城市核心区域的商业供地日趋减少，近几年城市中心少有非改造新入市的商业项目，加之传统商圈中的项目在业态布局、空间打造方面具有限制性，不能满足与时俱进的消费者的需求，进一步降低了城市核心商圈对消费者的吸引力。其次，城市化进程的加快也加速了商业向社区化演变的过程。由于新增住宅多集中在二环、三环以外，直接导致了人口从城市中心向城市外沿的转移。人口的导入，带来的是商业需求的增多，当销售型的社区底商不足以满足观念、行为都在改变的消费者的就近消费需求，“小而精”的社区商业成为目前城市商业发展的一种必须。此外，将于今年九、十月开业的鹿特丹·万科生活广场、华强广场Living Mall也可以说是城市化进程中，社区商业属性较强的项目，且将在不同程度弥补长白、沈北的商业缺失。

城市核心项目相继亮相，为商业市场注入活力

碍于此前商业市场环境的低迷，早年间在城市核心区域拿地的发展商迟迟未有动作。而随着市场环境的逐渐回暖，沈阳金廊沿线酝酿多年的商业项目也相继呈现，为商业市场再添活力。

选择在同一天亮相的K11艺术购物中心和佳兆业广场，无疑是上半年沈阳商业市场值得关注的两大商业项目。而从其开业至今的表现来看，各有特点。其中，佳兆业广场在近8万平的商业空间中规划了百余家商铺，由于开业率高达85%，其开业三天的客流量官方释放数据为23万人次，营业额近600万元。而K11也通过国家地理探险家中心、都市农庄等体验感较强的创新业态和法国夏至音乐节等极具创意性的活动成功吸引了沈城消费者的关注。此外，两大项目对于主题和场景的应用也愈发纯熟。佳兆业以“都市室内垂直森林”为主题，试图运用自然、生态等元素的美陈打造商业空间；而K11也依托自身打造的艺术场景，让商业空间更具沉浸感。

△ 沈阳佳兆业广场

尽管业内人评价，目前，佳兆业的品牌级次更偏于本地化，K11的部分品牌店铺尚未全部营业，但商业的发展是一个长期的过程。过程中无论是品牌、业态还是空间规划，都会不断的调整、修正，一方面能够增加商业项目的品牌、业态的丰富性，提升流量的转化率；另一方面也是不断创造和更新项目给消费者带去良好的体验感，并在持续优化中实现商业的升级和迭代。例如，深圳万象城平均每三年的品牌个数变动率在40%左右，而沈阳万象城也是如此，通过调整门店位置、引入新品牌不断为项目注入新鲜的血液，提升商业活力。因此，无论是对于新事物还是新商业，我们都应该以一种包容的心态，和远见的眼光对待。更何况，K11也好、佳兆业也好，都拥有丰富的商业运营经验，而运营对商业至关重要。下半年随着招商地产的沈阳花园城、嘉里建设的沈阳嘉里城的入市，也将给沈阳商业市场带来不一样的商业体验。

新规划与新亮点 沈阳商业市场未来仍值得期待

与往年不同，2018年沈阳商业市场呈现出向好的一面更多也更深刻。既体现在新项目的规划上，同时也体现在市场中让人眼前一亮的商业新特点之中。

年初，万达入驻新市府板块，并预计将于2020年开出沈阳第五座万达广场——全运万达广场；此外，在长白岛拿地多年的华润也敲定了“万象汇”的规划建设方案，并正式动工；而据报道，酝酿许久的月星集团沈阳环球港项目将在今年建设过街天桥、炫影摩天轮、地下时光隧道及英伦观光火车……除去政府层面对区域的有意扶持和发展外，人口的导入，也让发展商对区域的消费力更有信心。不难看出，沈阳商业市场正朝着正面、积极的方向稳步发展。

而据北大光华管理学院发布的《新零售城市发展指数报告》显示，在贡献中国GDP四成以上的36个新零售之城排行榜中，沈阳位列第15名，超过天津、重庆、大连和青岛等城市。近两年，以新零售、新科技为特点的商业业态已在沈阳商业市场中逐渐显露，今年3月，苏宁购得一宗商业用地，用于打造多产业融合、重体验的O2O智慧零售平台；此外，以互联网、物联网、移动支付、人工智能技术相结合而衍生的无人超市、智能化健身、智慧化家居体验等新业态，都是在用一种更新鲜的方式、更便捷的渠道、更舒适的环境以及更好的体验，吸引消费升级下的新消费群体，满足其数字化、个性化、场景化的新需求。而线上与线下的结合，科技与零售的结合，服务与体验的结合将是商业发展的大势所趋。

纵观2018年沈阳商业市场的种种表象，市场正在以一种理性的姿态稳步向前发展，与此同时，市场也开始主动顺应潮流与趋势不断改变、融合新事物。而在新与旧的碰撞中，沈阳商业市场也将带给我们更多的惊喜和体验。