千万人口、万亿级GDP、全国铁路枢纽——

郑州，这个中部地区的新一线城市，正在品牌商进驻意愿、城市消费活跃度、未来可塑性等多个领域的指标上，以肉眼可见的速度稳步上升。

今天我们就来具体聊聊，郑州商业现在怎么样，以及未来可以有哪些想象。

 

品牌丰富度偏弱

但商业项目后劲十足  

首先，在标杆购物中心营业额、坪效、以及租金表现上，郑州典型商业物业大卫城已达到了同等级新一线城市的第一档水平，销售额已经进入全国购物中心前十。

2018年中部省会4家标杆商场业绩，数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心 

但在品牌度丰富度方面明显偏弱，在奢侈品门店数量方面，仅有大卫城和正弘城有重奢和轻奢门店。

在新零售门店进驻方面，盒马、京东7Fresh、网易严选等品牌均看好郑州，但进驻难度仍然较大。

在知名商业地产开发商进驻方面，不提标配的万达广场，西安已有大悦城、SKP，武汉有瑞安天地、K11，长沙有IFS，郑州目前只有仍在调整的万象城。

郑州的优势在于后劲十足，比如拟进驻开业的北龙湖大悦城、东广场华润新时代广场、商都历史文化区的德基广场，以及积极选址的SKP、砂之船奥莱MALL等等（统计截至2019年5月）。

统计截至2019年5月，数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心

 

郑州商业“看上去”

不如西安、武汉、长沙有意思 ？ 

郑州商业之所以“看上去”不如西安、武汉、长沙丰富有趣，主要在于消费人口的构成不同。 

西安、武汉、长沙，这些城市都有大量的旅游人口，高质量的高校人群也较多，消费更加复合多样。 

西安的大雁塔和大唐芙蓉园片区，武汉的长江、黄鹤楼、光谷周边等等，都是城市级的文旅复合型商圈，长沙的五一广场商圈西邻湘江和橘子洲头，涵盖了IFS等重量级项目。

西安的大唐不夜城，是文旅与商业结合的代表

而郑州主城区缺乏有吸引力的景点及周边商业，千万人口，主要都是家庭型消费，较为单一，所以过往商业项目的定位主要以满足基本家庭消费需求为主。

在特别业态和品牌升级上，也只有大卫城、新田国贸360、正弘城等城市级商业项目才会涉及。

 

郑州正处在由本土商业运营商

向外来运营商转变的过程中 

郑州城市发展和地产的格局，极大地影响着商业项目的发展进程。

上一轮的商业项目供应主要是位置优越的城中村改造和三环内旧城改造大盘。诸如新田国贸360购物广场、两个万达广场，都是城中村改造项目，锦艺城是国棉厂改造项目，正弘城是蓝堡湾综合体大盘的最后一期。

过往城改大盘住宅提供现金流的方式，造就了这些优质商业。

与全国性住宅开发商进入郑州较晚一样，郑州的商业地产运营商拓展计划，在一线、新一线城市中也偏慢。

上述的土地获取方式，全国性的住宅和商业地产开发商都不太愿意介入，因为城中村改造项目整体过程普遍漫长和复杂。不推出净地的话，外来商业运营商很难获取到优质地块了。这种开发格局石家庄也很类似。

但这一情况正在发生改变。

目前，在城市经济实力和形象达到一个万亿GDP的新阶段，政府开始采用平台公司进行一级开发及合作方式引入国内一线知名商业地产运营商，减轻商业地产开发商土地获取的压力。 

另一方面，本土商业运营商经过长时间的积淀也在积极布局。

 新田集团商管团队正在积极拓展新的合作项目。除了已开业的绿地新都会360广场、许昌亨源通项目、武陟国贸360广场，南阳摩根360广场项目，未来白沙项目、太康路项目以及很多轻资产项目也将陆续呈现。

 

主城区的填空过程已经结束

基本上小区3公里内

都能找到集中型购物中心 

近年来在历经“民企百货崛起期”，百货、购物中心并行发展的“百花齐放期”和以万达、万科为代表的购物中心“标准连锁升级期”后，郑州商业已经迎来了新的周期。

目前，主城区的购物中心“填空”过程已经结束，基本上小区3公里内都能找到集中型购物中心（具体参考以下《2019郑州商业活力图》）。

数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心

  

未来郑州商业升级有两个方向 

第一个方向主要是在核心商圈内，从家庭型标配购物中心向特色化差异性购物中心方向发展。主要锁定艺术时尚、潮流、女性等细分客群。

例如现在建业凯旋广场想走的K11艺术购物中心路线，发展规律类似上海淮海路、南京路商圈等一系列小体量商业，走差异化之路。 

相对于类似正弘城这样有体量优势的大型购物中心，淮海路商圈早先已诞生了K11，而新开业的上海世茂广场作为南京东路的起点，更是瞄准潮流时尚，赋予了“剧院”这一独创的设计概念，引入了全球高规格的 NIKE 旗舰店，乐高亚洲首家城市中心旗舰店，m 豆巧克力世界亚洲唯一旗舰店，西西弗中国首家旅行主题书店，上海首家Champion旗舰店等多个首店和旗舰店。

对于这些旗舰店、形象店、首店来说，核心商圈和步行街足够的人流量以及小体量项目能够给到的临街展示面，相对于去大MALL里深藏不露，更有意义。

上海世贸广场的 NIKE 旗舰店

未来，花园路商圈（建业凯旋广场）、东广场华润项目除外的小体量商业和街区、北龙湖龙湖中环路沿线项目，都有机会在商圈成熟有了足够消费人群之后，以类似差异化特色化的定位呈现，而非标准家庭型大MALL。

第二个方向则是较为大胆的突破，是从城市功能上做升级，增加城市娱乐和旅游功能型商业。

举个案例，新加坡樟宜机场“星耀樟宜”，Rain Vortex高40米，大概有7层楼高，是迄今为止世界最高的室内瀑布。这个做法是在新加坡滨海湾花园的室内温室公园的基础上做的升级。

天空之网悬挂在25米高的高空中，由步行网道（Walking Nets）和弹跳网道（Bouncing Nets）组成

超美的星空花园

星耀樟宜项目改变了传统机场商业以免税店零售和纪念品为主的模式，也是新加坡原有乌节路商圈、圣淘沙名胜、环球影城之类的旅游商业新的升级，以生态、科技体验式的购物中心做了填充升级，更利用好了樟宜机场大量的过境及中转人流，将商业的复合度发挥到了极致。

 

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简而言之，郑州具备足够的消费人口，而且消费实力正在不断提升。

旧有的商业地产土地和项目供应模式、单一的消费者类型等等，可能会制约商业的多样性和坪效提升。

但随着国内知名商业地产运营商的进驻、本土商业的崛起，郑州的商业氛围正在提升。如果未来政府层面能在城市规划，与商业互动的交通、公园景观、产业导入等多方面做更好的通盘考虑，郑州商业必将迎来更加协调、快速的发展。

作者石俊东，RET睿意德华中区总经理，拥有十余年的房地产项目开发定位、规划及商业综合体全程经验，在商业地产的前期定位、建筑规划和招商运营领域拥有丰富的项目经验和独特见解。