城市规划中，居住、商业、商务等功能分区由来已久，一定程度上顺应了工业时代对「效率至上」的追求。但硬币的另一面则是人们一天内要在居住、办公、生活配套三者之间波折，相当多的大城市上班族每天耗费1~3小时用于通勤。如今面对外部的不确定性，对生命意义感的探寻被放大，正如《第三次工业革命》作者、知名未来学家、思想家杰里米·里夫金（Jeremy Rifkin）所说，我们进入了「韧性时代」，对效率的关注转向对人的关注，对生活的时效性、工作的创新力、休闲时间的充实感都有了更强烈的需求。日渐成熟的混合功能社区被给予厚望。

伴随城市化发展的深化，大型城市建成区扩张放缓，城市规划越来越关注如何提升有限空间内的功能集约化，近两年不少城市更新项目就以功能有机组合更新为目标，并在功能俩俩组合的基础上不断探索多元复合功能的叠加，同时赋予空间活力与社区氛围。美国纽约“埃塞克斯十字项目Essex Crossing”通过“混合功能社区”模式让一个空了45年的仓库与停车场地块变成串联了文化、社区、办公与休闲消费的活力社区。

▲ Essex Crossing项目效果图，图源网络

社会发展带来新需求

上世纪美国因过于发展汽车经济及郊区住宅房产经济，导致城市功能二级对立，外围无限扩张的郊区成为高端居住功能的“睡城”，城市中心因功能单一化出现人流潮汐显现，导致市中心趋向衰败。针对弊病欧美国家从上世纪60年代开始提出“新都市主义”理念，强调社区功能整合，考虑生活机会成本、时间成本与居住舒适的结合。使生活中被肢解的职住功能重组为一个整体，将居住/工作/商业/文化/公建等功能空间结合在一起，成为一种紧凑的、适宜步行交流的、混合兼容使用的新型城市社区。

国内的城市建设也大致经历相似的发展：先是注重城市形象快速提升时期的拆迁新建、商住分离式城市组团规划；之后是经济快速发展时期的城市扩张，出现单一功能性新区建设；如今社会稳健发展时期促成回归城市内部，开始功能集约优化的城市更新。城市更新面临的问题之一就是如何打破原有单一功能，高效复合利用空间，提升城市活力。

产业结构发展的变化，推动了城市格局的变化，混合功能社区自然而然成为重要选择。混合功能社区指依据生活所需，将居住/工作/商业/文化/公建等功能有机融合在一个社区或单一建筑内的规划方式，在近十年于欧美国家快速发展，是“新都市主义”理念在当代的进阶演绎版本。能够解决合理化提高生活时间效率、功能复合丰富生活品质、有效提高城市活力等问题。

此外，人的需求也催化了对混合功能社区的打造探索。根据中规院2022年发布的《中国主要城市通勤监测报告》，中国主要大型城市从业人员每天往返通勤平均距离为14~20公里，返耗耗时约70~90分钟。如在时间和生命之间画个等号，超长通勤已经带来一定程度的身心焦虑，并成为社会问题。此外，数字游民、小微企业及主理人创业者快速增多，说明社会已萌发有效分配生活时间的愿望，踏入社会的新梯队不愿重蹈覆辙，产生了便捷舒心生活方式的需求。

混合功能塑造全新生活方式

根据美国Yardi Matrix数据，10年间混合型生活方式类型的公寓单元每年的建设量共计上翻5倍，目前占比达到10~13%。Live-Work-Play混合型生活方式社区已经成为城市规划新趋势。

美国纽约的“埃塞克斯十字项目Essex Crossing”就是其中代表。开发者想创建一个“所有纽约人都会过来购物的地方，一个令人惊叹的环境，一个社区的目的地，一个他们可以获得一切的地方。”其规划要点是将“职住商”等不同功能在同一建筑体内混合搭配，以达成最便捷高效的生活状态，一经推出就获得大众追捧，其公寓居住单元供不应求。是当地少有的开发经济效益及社会效益双丰收的样板项目。

Essex Crossing位于美国纽约下东区。下东区北侧连接经济中心曼哈顿，东南向连接纽约人口最多的布鲁克林区，拥有强大经济及人才导入优势，是纽约大都市核心区域。

▲ Essex Crossing区位图，图源网络

项目总建筑面积约20万㎡，由10栋沿街建筑组成，几乎每栋建筑都包含居住、办公、商业、文化、屋顶农场、公共服务设施等多种功能，在楼内呈纵向动静分区分布。

▲ Essex Crossing功能布局，图源网络

• live居住：居住约占总体量的60% ，约1000个居住套间，包括公寓、经济适用房、联排别墅、酒店等各类产品，内部装修精致，采用租售结合模式分批投放市场。

• Work办公：有34万平方英尺的办公空间对外出租，适配龙头公司、快速增长公司、需要孵化的小微企业等不同阶段需求。其中有14万平方英尺租给Verizon威瑞森通信公司。

• play娱乐/商业：以地下及裙房的商业承载多元化的餐饮、零售、超市、娱乐、文化等空间，满足居民的日常生活配套需求。还因对小铺小摊位的租金优惠支持再现了移民时代Essex street marke原始集市风貌，其特色业态、特色产品、特色空间，还吸引了众多游客到访体验。

▲ Essex Crossing功能组合，图源网络

楼上居住，楼下办公，2层公共空间设有居住及办公的转换梯，也可乘商业电梯通达商业各层，尽享不同国家的美食。这种职商住一体空间，短时步行可达，最大化节省通勤或跨区的时间。生活的丰富体验与便捷高效能同时享有，是当代城市人的理想生活方式。

经济效益基础上拓展社会价值

Essex Crossing已成为下东区最有活力的社区之一，还有效改善了下东区社区环境，起到提升城市形象的作用。在保障城市更新开发经济效益同时贡献了巨大的社会价值，被誉为“代表下东区特有城市文化，整体规划和长期社区营造的标杆”。

多文化交相辉映是活力之源

下东区临近自由女神像，在移民时代是各国轮渡初到美国的首选落脚点，汇聚大量的德国人、意大利人、东欧犹太人、希腊人、匈牙利人等移民，是多民族文化混合的区域。文化氛围浓厚的东村、唐人街和苏荷区等，都是当时传承下来的移民区。片区已是“纽约最时尚的区域之一”，云集众多小众零售、各色酒吧餐厅、博物馆等。源自全球不同时期不同种族的人和谐汇聚在一处，形成了少有的地球村形式多元民族文化交相辉映的独特气质。不同文化的相互激荡成为活力之源，也为项目以百年移民城市文化为基础、混合功能的开放社区规划奠定基础。

▲ 多文化混合图景，图源网络

以“文化记忆地标”埃塞克斯街市场为活力枢纽

项目自身承接了纽约已有80+年历史的埃塞克斯街市场Essex street market，作为全美最大的美食市集，包含各国风味餐饮、生活配套、保龄球馆、影院、自行车馆、健康中心、社区中心等公共空间。其双层结构商业空间模糊地下地上界限，巧妙利用影院斜坡底和大通高玻璃幕墙形成类似室外的开阔商业空间。大玻璃幕墙使得地下商业拥有充足自然光，并以“带状市场线”地下商业串联此项目多栋建筑。

▲ 埃塞克斯街市场，图源网络

埃塞克斯街市场将丰富的历史人文生活状态植入当代社会。商业以特色空间为平台，以多元服务、大包容文化、丰富商品为内容，起到链接历史与现代，串联项目生活、办公、公建配套等各方面，实现都市便捷丰富休闲的生活方式，起到活力枢纽作用。

混合功能社区将成为城市活力催化剂

《美国大城市的死与生》作者简·雅各布斯认为城市不是由建筑构成的，而是由人与人之间的交往构成。人是由内在的“自我情绪”，及外在的“社会关联”组成，而不是功能的组合，以人的需求为导向的混合功能社区，将是激发城市活力的重要抓手。

网络式机遇创新社会理念

混合功能社区，通过在一个集约空间下，针对部分人的居住、工作、社交提供各种机会和服务，像一个神经网络一样，不断增加自我生活和社会的触发机会点，使得生命触点无限。这种“动态的网络式的机遇创新社区理念”组成整个社区。我们虽然期盼一切尽在掌握，但不可预知的事物价值最高，每个功能板块虽然各有存在边界，但经由链接和重组将会产生化学反应般的新价值。

▲ 机遇创新社区，图源网络

无动因社交推动商业出圈

在深刻体会封闭环境后，人们异常追求各类无动因社交体验。爆火的“搭子经济”、新兴的兴趣社交、情绪社交、小众社交、打卡社交受到商家和消费者双边追捧，成为消费体验的主旋律。不断为社交制造机会点，是商业经营的核心，商业运营者必然会不断异业合作，打破自身边界，尝试及添加新鲜事物，以触达更多的消费者。Essex Crossing类似的混合社区正提供了这样的便利。

无损耗通勤为生命“增值”

当远程、居家办公越来越便捷，越期望时间的高效利用和时间损耗的减少。Essex Crossing类似的混合社区内，在极小地域范畴内完成职住商行为，就等同于生命增值。

开放式商业激发企业价值创造

随着各类人工智能在国内日常中低成本高频应用，工作已明显从基础重复工作转向创新创造，如何激发“人”的智慧和创新力成为企业生存目标。不再需要职员在工位内敲击键盘，而是需要给员工提供更多的非封闭泛商务舒心环境、进行跨领域接触和交流。商务办公场所也趋向于打开边界包容外界。

▲ Essex Crossing办公场景，图源网络

社群化居住造就温情社会

和传统从单一家庭角度出发强调安静安全私密完全不同，过去在城市组团功能层面就将居住办公商业功能完全隔离，而新一代生活理念是温情的社群化居住方式，温情社会同样具有在最小范围内实现社区开放及多功能要求。这也意味着从十五分钟覆盖式生活圈进化为五分钟步行生活圈，从平面组团功能分区演变为Essex Crossing这样的垂直的动静分区。破除建筑空间边界，将空间作为新生活发生器，将是建筑最好的功能。

结语

多彩动态的生活方式不是规划师臆想出来的，而是通过回溯城市发展，体会大众心态的变化，探索可能的趋势。混合功能社区将快节奏及慢享受有机融合，形成全新的活力生活方式。虽然表面看似抛弃了功能专一的效率，但实际深化了城市土地及建筑时空的叠加运用。正如简·雅各布斯所说“多样化、集中化和混合化是城市伟大的良方”，城市的特性就是互动，不是隔离。以人为尺度，才能更好地激发可持续的商业活力，拓展更多样化的生活。