作为全国商业风向标的上海，商业发展空间已处于高压状态。RET睿意德中国商业研究中心的数据显示，自20世纪90年代至今，上海已累计开出的商场已经超过400家，数量居全国之最。不仅是非标商业、街区商业、创意园区商业成为了新焦点，快速迭代蜕变的大体量商业，凭借复合业态、多维空间，不断刷新市场的的感观与体验。尤其是那些恰好踩中市场机遇周期，占据区位优势的商业，一旦给予一个杠杆，就能激发一个区域新生活方式。

如果说社区商业，让我们重拾附近的烟火气；创意园区商业，让新锐文化与表达有了释放场，那么区域内的大体量商业，作为生活的缩影，不仅承载了一座城市的生活方式，更以商业创新的力量滋养着城市繁荣，与城市活力紧密相关。

中海地产与RET睿意德集团有多年的合作关系，参与了其产品线研究以及多个城市的项目定位与场景策略，这家公司在决策中的长期主义和对生活方式的独特见解，都令我们印象深刻。作为中海商业最高产品线首发旗舰，“中海环宇城MAX”是睿意德团队一直关注的项目，随着12月22日开业的临近，我们参访了项目并与负责人及团队进行了深入交流。就相关内容与思考进行分享，为行业提供参考。

锁定标签唯一性

“商业洼地”变身“文化高地”

渴望社交、追寻意义、崇尚健康、享受松弛感，“既要又要还要”的新一代复合型消费需求正在挑战商业空间的内容含量，识别自身项目特色，锁定项目独有标签就显得尤为重要。香港ART PIEC将“美妆艺术”为商业理念，27层的商业体每层均与美妆相关，提供从产品、服务到体验、教育等多重内容；设计中融合艺术和科技元素，打造出独特的游逛氛围。日本的宫下公园，融合330米绿地公园、商业、酒店等多种业态，成为公园商业的代表。

同宫下公园一样，中海环宇城MAX以TOD设计理念构建起“公园+商业+微绿地”多层次体系。项目面积约32.5万方，涵盖中海环宇城MAX购物公园、市区唯一「山姆会员商店」、超1000座的多功能剧场「海心剧院」、约6km城市绿廊「海纳公园」、普陀唯一激光IMAX体验的「博悦汇影城」、首进上海的PANATTA FITNESS「普拉达健身」等多元复合业态。依托地块内横跨约6公里的海纳公园、屋顶观景露台、滨水街区等公共空间，串联室内与室外、地上与地下，打造了一方立体城市森林，不仅成为周边居民休闲娱乐社交场，游客往来不断；也能赋能真如区域的活力，响应真如“文化+”、“生态+”、“智慧+”的多种复合功能发展的需求。

同时利用城市绿廊，环宇城MAX开启了社群活动“公园接头计划”活动。Acro yoga、腰旗橄榄球、匹克球、精准劈柴、乐队live、创意市集，搭建了社群连接，更为真如的居民打造了一方精神文化聚集地，真如从“商业洼地”到“精神高地”。

此外，中海剧场引进开心麻花总部入驻，剧场、书店、电影院、体育馆、展览、live house，也将引领内容文化消费。与铜川路一带将配置的市体羽宫、普陀图书馆、上海棋院分院、上海电影宫、体育场馆、文化博览中心等文化配套资源相呼应，丰富的文创艺术体验，聚合成区域文化娱乐的聚合场。

文化聚合时尚

重构日常生活的美学范式

商业，特别是更新商业，必然面临文化再融合的过程。在地文化的基础上导入全新的文化表达，打造更具传播性、更年轻化的文化产品和文化体验。而近年来商业一直在探索重构“消失的附近”，在找回“社区感”、“熟悉感”、“附近的烟火气”的过程中，也必须要思考原有在地文化和消费新玩法的碰撞融合，让新锐文化成为日常生活美学。意大利都灵OGR改造过程中，在原有工业文化、博物馆文化基础上，引入了更现代先锋的文化属性，成为小众前卫文艺的展示和交流场。

中海环宇城MAX赋予在地文化全新的品质潮流呈现，构建了全新的都市休闲文化。建造过程中，保留500岁古龄的古银杏树，建筑主动“后退”30m，为其预留充足生长空间，同时将其纳入商场的景观设计，以古树为精神图腾，在留白空间打造了“银杏广场”，叠加景观桥和真如港水系，让消费者在购物休闲的同时，也能感受自然的松弛。同时将原址“铜川路水产市场”打造为集饮食、娱乐、休闲、打卡为一体的空间体验中心“铜川渔乐”，并通过叠瀑光庭、银杏广场、真如夕照等别样的场景体验空间延续城市传统记忆，构建全新的生活与购物场景。

拼出多维图景

以立体体验“种草”生活

商业的“增量时代”，是渠道为王的时代。购物中心、百货、街区……渠道越多，竞争优势越显著；屋顶花园、滨河步道等空间场景越丰富，越能吸引客流。当商业地产赛道切换为“存量时代”后，原有以渠道为核心的竞争模型不再起作用，同质化竞争让场景的魅力也大减，于是商业重回对人的关注，对消费需求的关注，重新思考商业场景的角色和功能，不仅关注引流，更关注如何让客群更好地留下来；不仅关注客流的数量，也关注客群的构成。

根据人的需求动机，可以将场景分为三大类，生活场景、精神场景、公共场景。商业的下一阶段就是要描绘出一幅幅立体画面，让消费者有意愿进入，获得享受，并自然而然消费。作为2023年备受关注的“巨无霸”商业，中海环宇城MAX将项目定位为「全域生活新中心」，突破空间边界，形成商业组团，搭建出非标商业难以涵盖的丰富场景蓝图，从早咖夜酒的舌尖享受，到运动社交潮玩体验，吸猫撸狗宠物友好，再到户外的自然诗意栖居，近140家零售品牌、超100家餐饮品牌等340余特色品牌，让不同生活状态随心体验，也释放出单体商业难以企及的MAX消费影响力和辐射力。

环宇城MAX通过关联业态的强聚合、跨界融合的品牌集合店，聚合同好，将特色消费体验拉到极致。特别是餐饮消费、亲子儿童娱乐体验方面，很好填补了周边商业的空缺。

环宇城MAX100余家餐饮品牌中，50%首进区域，与老牌商业环球港无一重合，为市民尤其美食爱好者，提供更多品质选择，补全真如乃至普陀「美食荒漠」短板；不仅甄选品质正餐、特色餐饮、网红餐厅，更提供了丰富的菜系选择——如网罗全球鲜活、一口入魂的日式板前料理满板前全国首店，浙菜新贵华府定制的新淮扬菜南里山房全国首店，寻味自然食材的跷脚牛肉火锅叁出山上海首店，连续4年入选大众点评必吃榜的创意韩餐Kcooking普陀首店，深圳排队王啫火啫啫煲，点都德华东首家黑金店，创意新京菜青年星厨普陀首店等，涵盖商务宴请、家庭聚餐、社交小聚、工作简餐等多种用餐场景，补齐了片区缺少品质正餐、难以满足高端高端商务宴请、家庭欢聚需求的短板，打造沪西北最精致最丰富的「美食地图」。

据了解，12月22日-24日，环宇城MAX开业之际，将携手15家米其林餐饮品牌，在银杏广场打造“2023上海米其林美食节”，当全新商业遇上百年经典，美食交融、文化共振，开启MAX的味蕾体验。

普陀是上海中心城区密度最高的片区之一，考虑到周边230万常住人口，特别是家庭客群，环宇城MAX引进了MELAND CLUB上海首家人文主题旗舰店、全国首家沉浸式亲子剧场「进击的人类幼崽」、源自悉尼的学院风芭蕾 villa rella等品牌，以及卡丁车、射箭、游泳、沉浸剧场、儿童乐园、才艺培训等丰富家庭亲子体验。

契合年轻一代运动、社交的消费需求，引进运动户外、精致露营等丰富的运动社交体验店，如Snow Peak上海首家全品类城市店、专业运动品牌Saucony普陀首店、国际知名网球运动装备品牌FRED PERRY、比音勒芬上海首家GOLF店、始创于1938的英伦经典帽饰KANGOL上海首店等，同时举办丰富的衍生活动，搭建运动社交矩阵，打造新型的年轻力MAX中心，带来真如乃至普陀区域的消费品质、消费丰富性的跃升。