在城市更新这件事上，我们曾习惯一个朴素的共识：只要把空间“效率”提上去，人自然就会留下来。于是，在过去十年，许多商业更新项目将“坪效提升”“动线优化”“货品组合升级”当作铁律，试图以更紧凑的业态、更高频的运营、更快的回报率，换来一个“看起来热闹”的改造成果。但今天，问题开始浮现：

为什么一些租金高的商场，客流依旧“冷启动”？

为什么一些投入千万级装修改造的街区，用户愿意拍照却不愿久留？

为什么我们反复精算动线、加码招商，却换不来真正的复购与社群？

城市更新做了这么多，却始终留不住“关系”。这不是设计的问题，也不是招商的问题。这是一个关于“空间公式是否过时”的问题。

以效率为核心的城市更新范式，在增量市场下或许高效，但在存量竞争中，它开始显露局限。今天的用户，不缺“能逛”的地方，而缺“值得停留”的理由。他们不是奔着“逛完就走”的流程来的，而是带着“是否值得驻足、能否建立关系”的评判在进入空间。

因此，我们需要重新理解更新的意义——不是如何更高效地使用空间，而是如何用空间重新组织人与人、人与内容、人与城市的关系。而这，注定不是一套ROI模型可以回答的。本文希望提出一种新的观察路径：在城市更新迈入存量周期之后，“释放非效率”也许才是下一个真正有生命力的逻辑起点。

©RET睿意德商业地产研究中心

如果打开很多城市更新项目的操作手册，第一页往往写着几个关键词：动线优化、业态重组、坪效提升、租售比改善。这些看似理所当然的目标，构成了过往商业存量改造的核心思维。

确实，它们很“有用”——对投资人而言，有利于模型核算；对开发者而言，有利于成本控制；对运营者而言，有利于目标达成。但问题在于，这种“效率导向型改造”，常常牺牲的是人与空间的情感连接。

商业更新中常见的一种做法，是将很多“非标空间”压缩掉：冗余的中庭、看似无用的广场、可变动的公共区域、甚至是动线上的停留点，都被统一视为“浪费”。设计开始以最短路径导流为目标；招商以“最刚需品类”快速填满；运营以“每平米每分钟”设定考核指标。这样的逻辑，在图纸上无懈可击。但落地后，空间开始变得“可逛不可待”“好看不好用”，最终人流虽在，却缺乏关系黏性与复购意愿。

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以德国柏林的波茨坦广场（Potsdamer Platz）为例，这是德国统一后最大规模的城市更新工程之一，由多个国际开发商合作完成，投资超过10亿欧元，意在将昔日“断裂带”变成连接城市新旧肌理的中枢。项目在规划之初强调现代化、高密度与多功能一体化，集合了写字楼、商场、酒店、影院与交通枢纽，堪称“效率型城市更新”的代表。

从设计到运营，它无疑精准计算：动线清晰、业态齐全、功能复合，理论上满足了所有现代城市的硬性需求。然而，落地之后却长期面临“空间冷感”的质疑。BBC曾评论它为“缺乏灵魂的钢铁森林”，当地市民更愿绕行，而非驻足。虽然建筑本身具备极高完成度，但街区缺乏生活的烟火气——你可以快速穿过，却很难慢慢停留。

为应对这种“人来即走”的空心化困境，波茨坦广场近年来不断引入更多社区化活动与可停留场景，如户外艺术节、互动展览、城市露天影院等，才逐步缓解早期过度理性的规划失衡。

我们或许需要承认一个事实：人们并不记得一次逛街走了多顺的动线，但会记得那个“坐下聊天”“慢慢翻书”“不经意拍照”的瞬间。当商业更新的目标只剩下“人走得快、货卖得多”，它自然会滑入“体验贫瘠”的陷阱。这并非用户不懂得欣赏，而是他们在追问：“这里的高效，真的为我而设计吗？”答案越来越多地是否定的。

在一个供给饱和、体验内卷的商业时代，真正吸引人的空间，不再是功能最强、动线最短、坪效最高的地方，而是那些允许人“浪费时间”的场所。这听起来有悖商业逻辑，但恰恰是那些看似“低效”、难以量化价值的空间，成为了用户愿意反复到访的理由。

过去，我们把商业空间的成功等同于“高周转”。但在存量竞争时代，用户最稀缺的不是场所，而是情绪与连接。“非效率空间”正是这种关系的物理容器：

它没有明确的功能指标，却可以被阅读、等待、发呆、沉思反复占用；

它不急着让你购买，而是欢迎你久坐、走神、发呆；

它看似不产出，但恰恰成为“内容生成”和“社交打卡”的发生地。

代官山T-SITE是东京极负盛名的文化复合空间，由蔦屋书店牵头开发，主打书籍、咖啡、生活方式。整个项目体量并不大，却被誉为“最不商业的商业空间”。它的空间设计刻意放弃高密度布置，大量区域用于设座、留白、景观过渡，甚至有不少“无功能走廊”。表面上“坪效很低”，但用户的平均停留时间极长，很多人一待就是一下午。

在这里，真正产生价值的不是一杯咖啡的利润，而是人与书、人与人的长时间关系沉淀。这些沉淀，不仅反哺蔦屋书店的品牌影响力，更在整个城市中建立了“生活性地标”的角色。它证明了一个反常识的真理：低效带来的，不是浪费，而是时间的自由与感情的回流。

另一个经典案例是位于荷兰的Boekhandel Dominicanen教堂书店，这是一座拥有700年历史的教堂改建项目。改造团队没有“填满每一寸空间”，反而保留了大量挑高、空旷、甚至视觉上略显“浪费”的区域，形成神圣感与沉静感兼具的氛围。人们在这不仅买书，更体验一种时间缓慢流动、内心沉淀的空间情绪。

虽然这家书店每平米的直接销售产出不及商业街区，但它却是TripAdvisor评选的“全球最美书店”，年接待量超过70万人次，成为整个城市最具代表性的文化场所。这并非不理性，而是用文化与情绪溢价，取代了商品售卖的硬价值逻辑。

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当下的商业更新，需要一次视角的切换：

不是“怎样让人快速走完商圈”，而是“如何让人愿意在这里慢下来”；

不是“怎样提高单位坪效”，而是“如何制造可回忆的瞬间”；

不是“空间多功能”，而是“空间有感情”。

所谓“释放非效率”，其实是释放出人与空间共处的时间自由。而在这个自由里，新的消费可能、新的社交关系、新的内容生成，才有可能自然生长。

在城市更新的传统语境中，ROI（投资回报率）几乎是所有商业判断的“起点也是终点”：改造多少、回本多久、租金提升几何——一切皆以财务指标为锚点。但在今天的存量时代，ROI的统治力正在削弱，特别是在那些更新周期长、用户黏性要求高、文化属性浓厚的商业场景中。

我们需要新的评估视角——不是替代ROI，而是补足它。那就是ROE（Return on Emotion），情绪回报率。

ROI，是短期估值；ROE，是长期关系

ROI擅长量化“快速兑现的价值”，它帮助我们评估一个摊位、一场促销、一个新品牌的短期效益。

而ROE则聚焦于“感受的累计与情绪的回流”——用户是否觉得自在、是否愿意再来、是否产生内容和共鸣、是否将这段体验讲述给别人。

举例来说：ROI关注“这块区域一年能多赚多少钱”，而ROE关注“这块区域是否成为大家拍照打卡或聊天社交的常驻场”。这两者并非对立，而是构成一种双维价值系统：当ROI触达天花板时，ROE决定了空间的上限。

瑞典斯德哥尔摩的Mall of Scandinavia曾在更新过程中将部分餐饮区划为“体验优先区”，这一片区被要求不以租金最大化为目标，而是引入高体验值但中坪效的品牌和空间形式，比如独立酒吧、亲子体验厨房、手作饰品课堂等。这一区域的直接坪效远低于标准餐饮区，但却成为了用户停留时间最长、社交分享率最高的部分，带动了整个Mall的“平均情绪密度”。Mall管理方将其评估逻辑明确为“Return on Emotion”，并将其数据化为用户评分、回访率、社交媒体曝光频次等指标。这种评估逻辑的变化，使得项目整体品牌力和辐射力得以突破传统ROI框架的限制。

ROE：三个核心参考维度

RET睿意德在对存量商业项目的更新评估中，逐步形成一套可行的“ROE维度模型”，具体如下：

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当我们开始量化这些原本“看不见的收益”时，商业空间的更新，也从“资产工程”进化为“关系工程”。无论是东京蔦屋的缓慢体验，还是斯德哥尔摩Mall的体验优先区，抑或是欧洲城市中流行的开放式文化集市，它们的共同点是：

不急着变现，而是用情绪先铺设一段关系。

在一个ROI空间越来越饱和的时代，ROE正成为稀缺的突破口。它提醒我们：真正能撑起存量商业更新价值的，不是公式，而是感情。

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