什么是“城市公域型商业”？它凭什么成为了更高能级的新赢家？-洞见-RET睿意德

什么是“城市公域型商业”？它凭什么成为了更高能级的新赢家？

传统商业的运营逻辑以“流量获取—内容匹配—消费转化”为核心，但在供给侧高度饱和、空间同质化严重的今天，单纯依赖“商业自循环”的模型已难以支撑持续增长。空间形态、业态矩阵、品牌组合趋同，使得流量来源日益内卷——商场争夺的，不再是消费能力，而是城市注意力的稀缺资源。

与此同时，消费需求端发生了结构性转变。人们对商业空间的期待早已超越“购物”本身，转而追求集文化体验、情绪疗愈、社交互动与公共参与于一体的复合型生活场景。

这就意味着，谁能与城市公共资源形成更深层的耦合关系，谁就拥有更高能级的竞争力。这正是“城市公域型商业”崛起的逻辑起点。它并非简单叠加商业与城市功能，而是以系统性思维整合公园、文化场馆、工业遗存、滨水空间、体育设施等城市公共资源，重构商业的空间逻辑、内容生态与流量机制，从而在激烈竞争中构建难以复制的高维优势。商业竞争已不再是简单的“坪效之争”，而是“城市资源整合力”的较量。

城市公域型商业

重构城市空间价值的高维竞争者

功能复合：从“消费容器”到“城市微系统”

城市公域型商业最显著的特征是功能复合。它不是简单叠加商业+休闲+文化，而是以系统思维构建一个“城市功能微系统”。

在传统模型中，市民的城市活动被割裂：购物在商场、休闲在公园、文化在剧场、社交在咖啡厅。而在公域型商业中，这些功能被有机重组为一个连续的空间体验网络。

例如纽约的Hudson Yards，其规划逻辑并非“商业+地标叠加”，而是以“多维城市体验”为目标，整合了Vessel观景塔、The Shed艺术中心、高线公园与绿地广场，形成“立体剧场式”空间拓扑。商业、文化、景观、公共空间形成互为支撑的生态闭环。

位于纽约Hudson Yards的The Shed艺术中心由Diller Scofidio+Renfro领衔、Rockwell Group合作设计，是一座18500平方米的创新型可变形建筑，八层主体包含两层画廊、多功能Kenneth C. Griffin剧院及集成排练厅、本地艺术家工作室与天光活动区的Tisch“天窗”；其伸缩式外壳可沿轨道滑移至相邻广场，展开形成标志性的McCourt空间，用于大型表演、装置艺术和公共活动 ©网络

RET睿意德服务的上海EKA·天物，则立足于工业遗存更新与区域文化再生，有效融合老厂房的历史肌理、当代艺术策展、社区公共活动与商业消费场景。项目保留了原上海船厂的结构骨架与工业符号，植入美术馆、设计师品牌、创意办公与开放式庭院，使历史记忆、文化表达与日常生活在同一空间中共生共融。它不再仅是一个消费场所，而是一个承载城市记忆、激发社区活力、促进多元交往的“新城市客厅”。

深度匹配：从“物理消费”到“情绪疗愈”

城市公域型商业的第二个关键，是情绪与文化层面的精准匹配。

传统商业偏向理性供需逻辑，而城市公域型商业更像是一种“心理基础设施”。它通过自然、文化与情感的渗透，回应城市人群的“亚健康、焦虑与孤独”——一种“软需求”的空间化表达。其设计不再局限于传统的消费动线，而是以“心理动线”为核心：从入口的松弛感营造，到路径中的情绪缓冲节点，再到停留空间的情感共鸣设计，整体构建一个能让人卸下防备、获得疗愈、激发共情的城市绿洲。

Grand Green Osaka以三大核心空间构建城市绿洲。其中South Park以优质天然草坪、大型水盘和大屋顶下的多功能活动区形成开放的城市型场景；Step Plaza以约90米长的石阶长椅将原本分隔南北两片公园的道路转化为与公园连成一体的开放场域，强化整体景观连贯性；North Park则以动感石墙、丰富绿化和滨水景观为特色，包含向新梅田City方向延展的自然型“梅北森林”，并通过艺术展览、露天表演与周末市集等公共活动持续激活其公共与情感价值 ©网络

日本大阪的Grand Green Osaka即是典型案例。它将商业与梅北公园的大草坪、亲水空间、足浴池融为一体，构建“绿色疗愈生态”。这里的商业不再是封闭体，而是被自然“渗透”的开放系统。通过活动、表演、市集与艺术展，空间被赋予了“城市心灵修复”的功能。

流量升级：从“场域流量”到“城市级流量协同”

公域型商业的核心，不是“建在城市资源旁”，而是“让城市资源成为商业逻辑的一部分”。真正的流量协同，来自于空间逻辑的互为支撑。体育场、博物馆、剧院等城市公共设施天然具备高密度、强标签的客流基础，但其流量往往“一次性”且难以沉淀。城市公域型商业的关键突破，在于通过空间联动、业态协同与活动策划，将这类“路过型”公共流量转化为可持续的商业动能。

Westfield Stratford City落位于伦敦东部斯特拉特福德核心地带，毗邻奥林匹克公园，并与斯特拉特福德交通枢纽实现无缝接驳，高效整合地铁、国家铁路及伊丽莎白线，汇聚本地居民与全球访客 ©网络

伦敦Westfield Stratford City与奥运体育场的共生模型，是城市规划与商业运营协同的代表。它通过步行动线设计、赛事联动活动与主题消费场景，把原本“事件型流量”转化为“持续客流”。比赛日客流提升超过50%，消费客单溢价逾20%，这是空间组织与行为引导的科学成果。

构建高能级资源型商业的三大路径

深度挖掘城市资源，塑造生态共生的基础

城市公域型商业的“资源”，不仅指自然或文化遗产，更包括城市运行中的“时间、记忆与社会行为模式”。对城市资源的激活不是“翻新”，而是“再诠释”。项目开发的责任，是让空间的过去、现在与未来在同一坐标系内共存，而优秀的项目，也往往在其宝贵的“非显性资源”中找到突破口。

巴特西发电站始建于1929年，曾为伦敦提供了多达五分之一的电力需求。于1975至1983年间退役并于1980年列为二级保护建筑，后经马来西亚财团主导修复改造，成功转型为集商业、住宅、文化与休闲于一体的泰晤士河南岸新地标，并入选《国家地理》2024年全球20大最佳文化景点 ©网络

以伦敦巴特西发电站为例，它并非简单的旧址更新，而是将“工业遗存”转化为城市文化叙事。原本的锅炉房变为奢侈品卖场、涡轮机房改为苹果总部、烟囱内嵌观景电梯——历史被“空间化保存”，形成独特的文化记忆场。这是城市再生产的经典范式——以空间复兴带动文化再生，再以文化再生激活商业价值。

塑造“独特资源”，构建可持续吸引力

当城市资源有限时，“资源再造”成为另一条路径。通过内容创新与空间策展，商业体也能“自造资源”。这包括：

主题IP策略：如任天堂主题区、LV路易号场景、Sphere巨型情绪IP，通过“情绪符号化”创造新资源；

空间体验创新：如口袋公园、婚庆秀场、策展空间，将商业转化为“城市生活剧场”；

公共艺术与巨物装置：用视觉冲击构建城市符号，放大传播与社交裂变效应。

任天堂主题乐园首发于日本大阪环球影城，是全球首个以任天堂IP为核心打造的沉浸式互动园区，由“马里奥之父”宫本茂亲自监制，历时五年、投资逾600亿日元完成建设，以高度还原的蘑菇王国、碧姬公主城与库巴城堡等场景重现《超级马里奥》的经典世界，并通过AR马里奥赛车、可互动金币、食人花装置与多人协作闯关系统等真实可玩设计打破虚拟与现实的边界，让游客在穿过标志性绿色水管后真正“进入游戏”，以五感沉浸体验童年像素世界 ©网络

谁能制造被记住的空间，谁就能赢得城市注意力。商业的地理区位不再是绝对优势，“内容地理”才是未来竞争的空间维度。很多看似低成本的设计，本质上是资源再分配的城市手段——让商业成为城市记忆的生成器。

以“文化—情感—社群”运营生态，建立持续流量机制

商业的终极目标不是交易，而是重建城市关系的连结。在文化、情绪与社群三位一体的运营结构下，运营的核心也不是“拉新”的问题，而是“留人”的能力。

伦敦Liberty由Arthur Liberty于1875年创立，坐落在伦敦西区摄政街旁，1924年以古舰木材重建的都铎复兴式外立面和多层木梁中庭构成的“室内街区”空间为建筑标识，将东方工艺、英国手作与先锋设计融为一体，并以设计师孵化、艺术合作与花布策展等内容运营方式成为英国“艺术与零售结合”的代表性文化百货 ©网络

公域型商业通过文化认同、社群参与与情绪价值，构建“人—空间—文化”的闭环系统。上海上生新所、台北诚品生活、伦敦Liberty等项目的成功，都建立在“人文共鸣”之上。它们让消费者在空间中找到了自己的身份映射：松弛、诗意、疗愈、社交、创造力。而RET睿意德集团合作的杭州玉鸟集，则进一步将这种认同放大为“城市级社群”，形成持续的文化活动与社交网络。

结语

美国城市社会学家奥尔登堡在《第三空间》中批判商场是“伪公共空间”——看似开放，实则以消费为核心。而城市公域型商业的出现，是对这一批判的回应。它让商业重新承担起城市应有的公共性，让人们在消费之外，重新获得参与感、归属感与精神连接。

城市公域型商业之所以成为更高能级的竞争者，不在于规模，而在于它代表着一种新的城市进化方向——在这里，商业是手段，城市才是目的。对于商业项目缔造者而言，这不仅是一种商业策略，更是一场关于空间伦理的反思与回归。它促使我们重新审视：商业空间如何真正融入城市生态？如何与市民的日常行为、情感需求和社会关系产生有机互动？唯有以这样的视角重构商业，才能让空间从消费的容器，转变为城市生活的发生器。