进入存量时代，对旧城改造，传统方式就是推倒重来，用过往增量时期思维进行开发。

实际上，存量时代考验着我们对商业生命周期的挖掘和延续，“城市再生”是国内商业向下一阶段突破新生的重要方式。

本期，我们分享RET睿意德联合创始人王玉珂，有关“城市再生”的思考和理解，希望给业者带去面向未来的启发。

 

理解“城市再生”

尊重原生，面向未来

这个行业里大家都在讲“城市更新”，但是我们倾向于用另外一个词——“城市再生”。

与住宅不一样，商业有生命周期。生命周期从开始到结束，每个阶段都有不同表现和特征。

如何延续生命时间，这属于生命再生概念。选择“城市再生”更加贴近商业生命力的特定含义。

什么是“城市再生”？与传统开发最重要不同，再生一定保留原有功能。“城市再生”应该定义为：

 

在对原有功能部分保留之下，以系统化思维对建筑空间再赋能，以使其适应未来城市发展属性。

 

城市再生分为两个类别：一是调整型，就是整个建筑单体本身不发生变化，结构不动，只做一些局部调整，对内容重组和优化；二是改造型，除了既有历史风貌的建筑调整外，同时组织大量新物业开发，以提升区域整体价值。

 

 

如何理解城市更新的意义？

存量商业有待价值重塑

为什么说城市再生越来越被重视？站在未来发展角度，有两方支撑条件：一是城市发展面临再开发的必要性，二是行业发展中的战略新机遇。

首先，商业发展到今天，城市进入到了存量再开发的演化阶段。这其中有四类典型的存量问题：

第一，客群老化，年轻人离开，区域失去活力。7月份时候去北京一个存量项目，看到跟十几年前一模一样。十几年前，70后可能项目核心客户，现在80、90后成为消费主力，现有商业无法适应年轻人。主力客群老化成为许多存量商业失去活力的重要原因。

第二，大拆大建，失去城市个性。一些改造缺少整体规划，反而把原来历史的、个性化的空间与内容都拆掉了，失去原生文化的改造，城市特色与性格也没了。

第三，租售失衡，业权分散下的利益博弈，使城市形象受损。城市更新项目很多都涉及到拆迁，也因此涉及到产权在业主和产权人之间的利益再分配，从而忽略城市形象及内容营造方面社会价值。

第四，区域形成价值洼地，改造成本巨大。城市再生地区一般位置都比较好，却因发展问题面临价值衰减问题，空间本体和区位的优势被削弱，当然，因其改造复杂性面临相对较高的改造成本。

对于行业来说，城市发展的挑战常常也是行业发展机遇。不同历史阶段所带来行业发展的重要变化，面向未来，参与城市再生将是企业战略必要选择。我们也需要从四个角度理解这一点：

1. 增量萎缩背景下，存量的价值仍被低估

以北京为例，北京市场之前住宅总体成交大概在20万套房子，其中15-16万套是新房，二手5-6万套。现在发生新变化，绝大多数成交是二手房，新房很少，存量更新成为必要趋势。

2. 城市中心位置、核心区域的潜力需要挖掘释放

存量物业的位置往往都很好，却受限于历史约束无法形成中心区的高价值功能，未来商业价值能够提升的空间非常大。

3. 城市文脉是开发价值的增量点

大多城市再生区域一般有很长历史，为什么要着重提城市文脉？因为在城市再生时，建筑与人再连接是改造核心，而情感与文化是最有价值的连接纽带。

4. 城市更新政策是企业持续性战略的利好条件

过往不做商业的头部房企都开始进入此领域，最根本因为大体量销售中，单一功能产品模式风险越来越高，短线目标很难在未来5-10年得以维系。相比而言，商业的永续经营能力强，作为长期战略成为重要决策方向。

城市再生会遵循何种轨迹？

五项核心策略实现有机再生

未来总是未知的，但我们无需为此焦虑。关于城市再生的问题也是如此。

对于待更新的城市区域，我们能看到的往往是它当下的困顿，往往忽略的则是其可能的轨迹。

纵观世界，城市再生的轨迹表现为几点：

首先是品质提升，从设计的角度改变空间做品质提升，这是比较简单的工作。

继而是综合功能优化，我们在原来商业功能基础之上，常常还需要加入办公、文化等方面的新功能。

进一步的是文化溯源，存量空间本身有自然的历史沉淀，而文化溯源是要探索城市最根本历史人文属性，从而找到有利于项目发展的人文基因。

最后是有机再生。像上海新天地，其实本身面积很小，只有2-3万方，但是能够吸引整个上海的客群，其实就是文化所代表的城市价值和意义。以文化为基础，又顺便带动了其他的物业开发，写字楼、住宅等等。

在最新服务项目中，常常可以看到消费功能单一、缺乏标杆领头项目而丧失区域活力的情况，城市历史文物建筑被遗忘、浪费。

而上海、成都等地的一些老街项目，却能在过去的20-30年间，不断找到活化要素，例如外资注入、TOD、标杆商业项目等等，形成渐进式跃升、整体性同步发展的路径。

基于这样的洞察，结合我们的项目经验，城市再生所需遵循的有机开发策略也可以基本明确。

总结起来，“有机开发”的关键策略在于5点：

一是未来视角，无论项目亮相是五年还是十年后，都要为了未来的价值埋下当前的种子，对于城市和项目的思考，永远要站在未来看现在。

二是生态城市，建筑是城市的一部分，建筑功能也是城市功能重要组成部分，要让建筑与环境充分融合，而不仅仅是建筑物本身。

三是文化挖掘，自然形成的文化最具有特色与生命力，我们要从中挖掘并培育出生机勃勃的原生文化。

再有是多专业协同。就是改造过程中，建筑师扮演最重要角色，因而成为开发商的依赖。实际上，一个完整的城市再生项目，不仅需要优秀建筑设计师，还需要内容输出、运营推广、灯光设计、多媒体互动等许多专业公司协同，才可以改进为优质产品。

最后是数据化决策。为什么数据必不可少？过往商业管理凭个人经验，常常某个项目商业运营很好，复制到其它商业项目就失去效率。数据决策放弃人为经验，以更理性的角度精准定位消费人群，实现更高效运营。

 

化愿景为现实

来自RET案例的启发

最后，我们用一个案例来说明RET的理念。

北京龙德广场位于亚洲最大社区，有13年经营史，项目规模近24万方。由于增长缓慢、品牌老化，项目需整体改造。经过诊断，项目核心问题在于辐射力不足、整体销售不及预期、主力店转换率不高以及空间硬件陈旧。

以主力店效率问题为例，数据研究时发现，不同主力店表现差异很大。我们通过五个维度的评价指标分析主力品牌对项目价值，发现有的主力店正面价值虽高，其负面价值也非常高。因此，我们建议以综合评比分值，主动放弃综合价值不高，貌似人流量很大的主力业态。

人群来源是另一个典型问题。这个项目体量很大，但客群覆盖率与同等规模朝阳大悦城完全不一样。通过对客群外溢性分析，我们知道这些客户去了哪些商场，消费什么内容。从客户需求差异端捕捉，我们挖掘了许多项目缺失功能与业态。

经过数据严密分析，我们对项目调整进行新策略建议，主打未来概念、生态概念及科技概念，创造出年轻人喜欢的场景和氛围。经过一期硬件与内容改造后，大家也看到更有朝气和活力人群。同时租金收入有了很大提高，这也坚定了业主继续改造的决心。

北京龙德广场项目，通过有效数据分析，寻找存量商业改造方法，以最高效方式解决城市再生的价值问题。

 

最后总结一下，城市再生的三法则：

第一要尊重原生。找到属地人文，以心灵感应目标消费群。

第二是可持续力。品质提升需要更强大协同、远见与实力的投资者，才可以创造出更有生命力商业。

第三就是创新思维，从产品、内容、运营方面综合解决，而不仅仅是设计师。