伴随着消费升级的浪潮，沈阳人居进入品质提升年。对于居住的要求从低层次的普通住宅转变为更加强调生活的品质和舒适度。得益于便利的区域交通、优良的自然环境、成熟的学区配套，沈阳青年公园板块内的改善型住宅越来越受到沈城高端购房者的关注。与此同时，日益完善的商业配套设施，如：大型商业综合体（购物中心、超五星级酒店、5A级写字楼）以及特色的商业街区也进一步提升了板块的人居品质。

未来，地处城市核心的青年公园板块的商业设施将会陆续增加，这又会为板块的自身发展带来何种价值和影响？在众多商业项目中，又该如何以特色取胜？对此，《地产观察》邀请到RET睿意德沈阳公司租赁服务部高级总监王强先生，分享他的看法。

地产观察：2017年沈阳楼市的房价一直处于增长态势，其中，改善类住宅的表现最为明显。受此带动，以改善类产品居多的青年公园板块热度也随之升温。能否简要分析该板块的区域价值？

王强：青年公园板块地处沈阳城市中心，属于核心区的核心板块，对比城市周边区域在区位方面更占据优势；此外，公交、地铁等公共交通发达，有利于人口的导入和聚集；而成熟的地标性商业配套不仅服务于板块内的常住居民，其辐射范围可扩大至整座城市。因此，从区位、交通、商业等配套设施来看，青年公园板块的发展价值都十分明显。

地产观察：青年公园板块占据沈阳城市的核心地段，板块成熟度较高。这样的一个板块具有怎样的商业优势和价值？

王强：首先，对于商业而言，地理位置是决定其未来发展走向以及成功与否的天然基因。而地处青年公园板块的商业项目，因所在城市核心，在地理位置上占据优势，具备一定的商业发展价值。其次，青年公园板块周边聚集了品质开发商所开发的高端型、改善产品，这为商业项目培养及输送了大量追求品质且购买力较强的客群。可以说，地段客群两大因素为青年板块内的商业项目日后的发展奠定了更为有利的基础。此外，因地处城市核心地段，良好的通达性意味着板块内的商业项目拥有更广的辐射范围，不仅可以影响全市范围的消费人群，甚至还可以有效带动城市及城市周边的消费人群。并通过营造的良好购物氛围、感官体验等，提升人们对于青年公园板块整体的商业认知。

目前，青年公园板块除了人们耳熟能详的万象城外，更有一些符合当下人群消费习惯的特色小店，例如：彩塔街龙泉路附近的店铺以及滨河路的酒吧街等。这些品质与个性兼具的店铺也让区域内的商业形式更加丰富多元，从而吸引更广泛的客群，有益于整体商业氛围的养成。

地产观察：青年公园板块商业氛围浓厚，现阶段以万象城为代表的商业打得火热。未来嘉里、宝能、华强、甚至是K11等都将陆续亮相，商业项目的增加，会给青年公园板块的商业发展带来怎样的机遇和影响？

王强：随着商业项目的陆续落成，青年公园板块的商业氛围将更加成熟、浓厚。万象城、嘉里、宝能由于在地理位置上的相近及趋同，或可形成商业组团式的发展格局，从而产生商业的集聚效应。三大项目通过利用区位优势，形成三点联动商业资源的互补，以此实现商业的共赢。而K11由于在地理位置上与万象城、嘉里、宝能等相距较远，且以“艺术、人文、自然”为定位，可凭借其自身的品牌实力和多年的商业运营经验，成为时下艺术商业融合的新典范及其所在的五里河板块的商业标杆，与青年公园板块的商业项目交相呼应。

可以预见的是，未来，类似K11融合了艺术与体验的新项目不仅能成为沈阳市民休闲、娱乐的又一去处，而且更多的新鲜品牌和体验式业态也将为沈阳的实体商业带来一股新风尚。

地产观察：从商业的角度来看，青年公园板块的商业项目该如何做出特色来突围呢？

王强：在消费体验当道的今天，商业项目想要凸显特色，可以从三方面入手——

① 主题化与个性化。小到商业街，大到城市综合体，如今市场上并不缺乏商业项目，但想找出具有辨识度的却不太容易，长此以往容易造成消费者的审美疲劳，从而影响商业的销售。因此，我们需要根据项目所处的位置、所能辐射到的消费人群，赋予其一定的主题和个性。通过一些场景的设置，深化主题，刺激消费者的感官、唤醒消费者的情感，吸引消费者的同时，进而提升商业项目的市场影响力。

② 创新与升级。顺应市场的发展趋势，顺应消费者心理与习惯的变化，通过引入特色业态与品牌，满足消费者日益多元化、品质化的消费需求，从而为项目培养粉丝型消费者。而在业态、品牌有限的当下，将不同的业态进行融合（如：跨界书店）、将品牌通过二次包装增强体验性的同时实现升级，未尝不是一种行之有效的做法。

③ 与属地文化相结合。想要实现商业项目的特色化，属地文化的嵌入是一种可行的方案，例如：上海新天地，成都太古里等。沈阳缺少与本土文化相结合的商业，因此，深入挖掘属地文化，最大程度发挥属地特色，或许是一大突破口。