产业地产中的商业物业常因其配套色彩，而被弱化其实际价值，然而事实上在产业地产项目中，商业因为对资产的增值能力或是回现能力，往往是整个项目中最重要的“价值匹配者”与“价值支撑者”。今天的文章RET睿意德将结合实践经验与最新研究成果，分享产业地产中商业物业的策略心得。

从睿意德对于中国头部50强企业的动态监测中，可以看到其中80%的企业均已进入产业地产中的开发和运营中，但过半处于起步摸索阶段，处于发展期的仅为34%，而且19%的企业处于战略试水期。

▲RET睿意德商业地产研究中心头部企业进入产业地产的比例

▲RET睿意德商业地产研究中心 头部企业进入产业地产的阶段

那么，在这种发展态势中，作为产业地产中的商业该如何去搭建，成为众多产业开发及运营方要去统一考虑的关系。关于产业地产中的商业如何搭建？过往普遍认为商业仅仅作为产业的基础配套即可，满足基础需求即可，但从产业地产的形式而言，对于商业的要求和需求并不止于此，我们从监测数据可以看到，在产品形式上仅有22%为我们传统理解的产业园区，更大比例的产品聚集在产业小镇及产业新城这种规模更大、更为综合的物业形式，产业结构更为多元、人群更为复合的前提下，商业自然需要承担着更为多元且复合的作用。

▲RET睿意德商业地产研究中心 头部企业进入产业地产的开发形式

因此，在这一前提条件下，我们需要重新审视产业与商业的关系，梳理商业在产业地产中的角色以及搭建策略。

商业的角色定位首先要服务于产业资产的整体价值

从我们对于产业地产各个形态的盘点中，商业的占比一般在12-30%之间，因此我们将产业地产视为价值资产来看待的话，商业在其中的角色需要首要考虑商业在整盘资产中的服务价值，这其中重点要考虑两个维度的价值：

- 运营资产的增值

在睿意德总结的众多商业综合体的运营中，商业物业是其中重要的价值支撑，也是最能体现综合体的价值标签的物业，可以说商业物业自身运营的良性与否、导入内容的优劣直接影响着综合体的价值体验感，价值体验感则影响着持有运营物业如办公物业的现金流价值。

这一原则同样适用于产业地产，虽然产业地产中的产业属性是产业地产的运营支撑，但商业在其中扮演的是“价值匹配”的角色。如果我们将产业资产视为一份经营计划的话，商业就是其中的增值计划，所以按照这一逻辑来看，商业体系的搭建如果仅仅按照基础配套的逻辑来对待是不符合这一原则，对应的如何制造“超出期待”则成为商业定位的目标。

- 销售物业的回现支撑

除了持有运营的产业园区外，大比例的产业地产尤其是产业小镇及产业新城的地产开发中，销售物业的回现更是其中的最大利益，这其中除了销售物业自身的产品价值外，商业物业无疑也要承担着价值预期的角色。

销售本质不在于售卖产品本身，因为在产品物理属性层面严格来说，并不具备核心竞争力和门槛，其本质在于推荐一份经营计划，这份计划中涵盖着对于项目超出物理属性层面的文化价值、导入符合定位的品牌资源的内容价值以及构建与投资者共赢的合作关系，既然是经营计划其实就关系到产品的运营力，如何实现“可运营的销售”则成为核心。而这些恰恰是商业部分可以承担的，因此在产业地产中的产品销售环节中，商业物业的价值核心在于体现项目整体的运营价值。

商业的内容定位首要关注产业属性

产业地产在实际运营中的所承载的客群是相对单一的，主要是B端客户的产业运营平台，但延伸到商业部分时就会面对双重客群，即To B的产业企业以及To C 的办公人群。因此，产业地产中商业的定位首先要考虑产业属性以及产业人群的需求特点，做针对性的打造。

- 产业属性决定运营的能力模型

在产业地产开发中，所导入的产业属性直接影响着产业物业的形态及规模，以及对应的产业企业的特点和人群的特点，进而对产业运营方的能力提出不同的要求，而这些也直接影响着商业内容的导入方向。

从上图可以看到，产业的复合度对于运营的能力就有着不同的界定，从工业园区到产业新城，对于产业的依赖权重会发生较大的变化，从而对于运营的复杂程度也是逐级递增的。更重要的是通过对产业地产的不同形态进行拆分分析后，产业属性直接带来需求变化对于商业的量和质都有着决定性的影响。

- 产业结构对应的人群需求结构，直接影响着商业的内容层级

在RET睿意德对于产业物业类型进行细分式研究，就会发现，产业属性直接影响着辐射能级，更值得注意的是因为产业对应的人群结构不一样，结构是否复合也带来商业内容层级的不同，例如：工业园区因为产业属性单一，人群需求也相对单一和聚焦，商业内容的层级更聚焦基础需求；而产业新城往往以三产为主，产业结构更为多元，对应的人群结构和需求结构也更为多元，商业内容的导入就需要按照都市商业的策略予以搭建。因此，产业地产中的商业地位要首要关注产业的属性和结构以及对应的产业能级，这些其实是构成商业发展的基础要件。

▲RET睿意德商业地产研究中心 产业物业类型对应的需求结构分析

产业地产的商业定位也要具备空间维度的竞争力

受限于产业的首位度，产业地产中的商业往往会被置于相对内向的发展维度，并不强调自身的竞争力。但如果站在产业地产的发展趋势来看，其中的商业也需要站在都市商业的角度去重新审视，自身商业的定位也需要发掘自身的唯一性。

- 要用都市商业的视角应对产业回归都市的趋势

从世界范围来看，产业地产的发展逐渐从郊区走回都市，尤其从科技产业的选址对于都市的依赖程度更高，且这一趋势愈发明显。从监测来看，我国头部企业的产业选择恰恰集中于科技产业，这一比例接近半数。

而在产业回归都市这一背景趋势下，产业中的商业无疑在区位上就需要站在都市商业的竞争维度去思考，而且正如上一章节所分析的，科技产业的属性决定了产业结构的复合性更高，人群需求也更多元，从过去以生产制造强调基础需求的满足发展至强调生活方式匹配的阶段，因此内容导入就更趋向于都市商业的内容体系，因此从趋势上来看，产业地产中的商业也必须从都市商圈的竞争维度去发掘自身的竞争优势。

▲RET睿意德商业地产研究中心 头部企业的产业选择

- 寻找更远距离的差异性成为商业定位的核心

既然在都市商业的属性范畴内，就可能面临都市商圈的相互竞争，那么在应对竞争的核心策略就是要寻找项目商业更远距离的唯一性。但是对于产业商业的差异性甚至唯一性该如何去构建？解决这一问题的着眼点还是要从产业商业本体自身最重要的标签着手去解决。

1）挖掘自身产业属性特点构建商业内容体系

正如文旅项目一般，自身的属地文化的挖掘和标签化是构建自身项目唯一性的重要基石。同理，产业商业也需要重点挖掘自身产业的属性特点，从而构建自身的“吸引核”。

韩国的一山城其支柱产业为文化传媒业，这一产业属性自然聚集了大批年轻的文化从业者。基于产业的文化特点和人群的潮流时尚需求，一山城将商业与产业自带的潮流文化结合，打造契合年轻文化客群需求的ONEMOUNT主题乐园及Lafesta青春之街，从而构建了自身在区域的差异性。

2）商业植入产业标签，构建主力内容的独特性

在产业商业中，产业自身其实就是项目本身特有的标签，但产业要成为商业的标签，需要进行“降维”的处理，通过“产业消费化”“产业场景化”以及“产业体验化”三种主要的处理方式将产业特色标注为自身商业的独特的标签，进而成为项目商业内容的市场差异化，进而成为将项目从产业办公地变身为产业综合体验区。

大阪Grantfront中的The Lab就是以上三种路径的集中体现，The lab位于Grand Front的北侧裙房，面积3,100平方米，包括负一楼至三楼共四层；由活力研究室、咖啡吧研究室、活动研究室3个部分组成；主要针对大学、科研机构或者非零售类型的企业提供最新科学技术、产品发明的展示和交流场所。类似于科技馆或者常年类科技展厅，延展了学术交流，大众参与和展示的功能。在这一空间内产业与商业融合，技术融入业态，打造产研展示和创意交流的全新商业体验空间，成为项目独特的标签和目的地。

▲ RET睿意德商业地产研究中心案例：The Lab

总结而言，产业地产中的商业从发展趋势以及产业自身的需求而言，其打造的逻辑并非仅能着眼于内向发展，需要围绕产业整体大盘的利益角度构建商业的支撑价值；此外，回归到商业自身的服务价值，也要围绕产业属性本身去规划自身商业的量与质。最后需要强调的是产业商业本事空间维度的竞争力，这一竞争力的构建可以聚焦于自身产业标签与商业内容的结合，通过产业的商业化、场景化以及体验化的手段，塑造自身商业定位的独特价值属性。