引言：随着五大国际消费中心城市试点实施方案的陆续出台，未来五年消费提升政策聚焦于文化、服务、创新、自主等方向，并得到广泛关注。商业地产作为消费的第一载体，基于政策会产生最直观的呈现。本文通过梳理各个政策方向所涉及的消费内容，判断不同能级商业之于国际消费中心城市中的角色与站位。消费中心城市中商业的使命。

商业的使命与角色伴随着宏观背景的改变而动态变化，基于两大环境现状“国际消费中心城市政策”得以提出。首当其冲的新冠疫情对于高度经济全球化的国际环境造成了不可估量的冲击，其中对于实体经济的影响最为明显。其次，国际格局中美方的经济制裁等政治因素同样影响到我国经济政策的制定方向。

中国作为具备完善产业链条体系的制造业大国，依托“大国经济内循环”对抗现状的宏观背景。制造的完善意味供应的充足，而需求端的发力更多的是依托优质的平台。商业作为需求与供应交互的平台承担着重要的角色与使命。不同级别的商业需要承担相对应不同类型的消费需求释放。

01国际消费中心城市之下的商业中心发展策略方向

通过对国际消费中心各试点城市实施方案的系统梳理分析后可发现，各试点城市都将首要关注重点，聚焦于商业品牌发展在未来城市商业中的承载与释放相关需求：为国内文化品牌出口提供对外贸易展示平台；为国际品牌进口创造对内消费转化渠道。另一方面各试点城市的发展实施策略则分别展现出两种不同的商业消费发展方向：一类如北京、上海、广州，聚焦一线城市优势头部资源，扶植本土文化创新，提升国际商贸消费品融合；一类如重庆、天津，以转型期城市为试点，探索通过属地文化先行引领当地消费的逐步转型，同时放宽服务型消费市场的准入，在文旅、体育、康养等赛道多点开花。

随着未来商业赛道细分化趋势愈发明显，对城市不同区位的商业中心角色担当的分析研判，是促成消费增长与行业升级的必要手段。五大试点城市陆续出台相关实施方案，未来的城市级、区域级、地区级、社区级商业中心需要重点关注三大方向：

1、一站式大而全逐渐式微，商业定位赛道转型向精细化发展。

2、侧重文化带动作用，属地文化包装带动实体经济为转型期城市优先选择。

3、通过体量及城市区位判断商业能量的标准成为过去式，新标准源自商业的平台属性。

02城市级商业中心——广域都市消费“领路人”

- 打造中国品牌发展的城市高地，增强民族品牌自信与认同的发展平台。

“城市级商业中心”的发展方向是自国际消费中心城市确定以来行业内外共同关注的高热度话题。五大城市实施方案对于“城市级商业”的解读普遍为“国际消费的载体”。需要重点关注本次国际消费中“国际”一词的理解与解读与传统意义上的定位产生交错，发生由“购买全球商品中心”到“自主品牌的国际交流与展示”的转变。政策主体更加突出扶持我国自主品牌的能量与声量。由此商业即承担为自主品牌的诞生与发展“领路者”。

作为消费中心城市对外的展示名片，以属地文化为载体，加强国货首店的引入与推广是每一个城市级商业未来重点的探讨方向。可基本对商业角色定义为对外输出文化的窗口与建立消费自信的优质平台。

基于角色定位的打造策略便由“汇聚国际名品”思路，转变成“优质国货的展示平台”。

- 承担消费回流与吸纳的首要力量

价格与价值是消费者首要关注的话题，如何实现价格下沉与价值提升双赢？政策中的老字号及免税区板块可以提供答案。与优质国货不同，老字号的复兴被重点提及的缘由是强化消费品的价值属性。老字号赋活不仅是国人对自身的文化认同，更多的是打造属地文化特色吸引外来人口的消费。而优质的老字号品牌的复兴与吸纳力不仅需要在城市核心商圈中的商业进行呈现，另一个需要关注的重点集中于“国门”区域——免税区。免税区的一贯认知是国际名品的价格折扣，却忽视了国际消费者购买我国属地消费品的便捷性与性价比。商业一方面要加强对本国国民国际消费的回流抓取，一方面需要关注国际消费者消费便捷度与体验感，城市远郊与交通枢纽免税区的购物政策利好与特色营造是抓住这两方面的关键。

城市级商业站位国家战略层面，引领总体的消费趋势与方向，在消费品综合性、体验感、自主集中化的呈现上做全面突破。同时为区域级、地区级、社区级商业中心提供可复制且便捷落地的展示平台资源。由此未来定位城市级商业的核心赛道重点聚焦于：

1、城市级商业创新点关注国际商业对标差异，不局限于城市核心商圈的差异竞争。

2、由国际品牌适配向适配国内优质品牌“首店”“旗舰店”可落地的定位策划。

3、未来主要方向——为“国有品牌”搭建拓展国际跳板。

03区域级、地区级商业中心——特色资源聚集呈现的“践行者”

- 国际视野下最直观的城市名片

旅游消费区和商贸会展作为区域级商业特色产业资源的“极致化呈现”，是塑造城市特征最直观的名片，同时也是五大城市中交叉重合度最高的部分。具备国际影响力，但对在地消费吸附性是该类型区域级商业的首要短板。

米兰时装周等高能级会展拉动经济的商业模式是我们未来要重点钻研与突破的。我国会展经济发展至今可使用面积数量已经跻身世界前列，相对缺乏的是商业内容，国家大力倡导“民族品牌”“中国特色”即是想依托国内品牌日渐上涨的影响力，带动会展自身影响力，从而吸引更多国际品牌的交流形成良性循环。

文旅商业赛道一直缺乏一个真正的国际级旅游消费目的地的呈现。优质文旅资源积累已经达到了量变与质变的分水岭，但基于文旅消费区域的商业部分打造尤其是“国际化”上并未受到重视。特定的区域集中呈现与文化相关的商业IP，带动旅游业蓬勃发展的同时可以兼顾实体经济的消费。可预见未来需要文化IP类创意项目的集中展示平台，在供给端集中爆发的同时做好承载力的提升。

会展、文旅商业是城市商业中的“践行者”，商业在其中扮演了最直接的“展示”角色，而将该类型商业与人性化服务及常态化运营相结合是转型的关键。在接触最基础消费逻辑的同时，将城市名片的效应打出去，是为区域级商业使命。

- 城市内部独有消费资源的呈现平台

区域级商业聚焦城市内资源整合。兼顾国际影响力的同时，常态化辐射城市区域消费客群。与城市级商业产生差异的关键点在于，区域级商业代表了该城市某一特色消费类型资源的优质集聚区，具备产生国际影响力的条件但不兼顾消费提质的全面发展。以北京为例，非城市核心区中首钢片区、华熙live作为区域级商业提供了体育+创意、时尚+多元业态的顶级参照。具备基础商业功能的同时，以聚焦某一消费资源品类做特色化打造。在单一业态或消费资源的体验感上，区域商业均具备超越城市级商业影响力的机会。

区域商业的打造需要利用自身突出的优势资源结合常态消费内容，打造某一消费品的价值高地。未来的商业赛道在该级商业产生的变化主要影响三个方面：

1、“非展期”的会展商业定位从另一维度激活会展的弱点价值，空间利用与常态化经营需达到城市级商业水准但更聚焦特定品类。

2、建立文旅商业项目的“护城河”，站在国际视角将常规文旅融合中国特色。

3、特色资源型商业地标建立，依托时下热门体育产业、短时消费文化艺术产业、餐饮娱乐夜经济产业组合常规业态发力。

04社区级商业中心——服务型常态消费“包容者”

未来的社区级商业中心的关注重心将聚焦与生活业态有机结合后的品质型服务的打造与呈现。社区级商业具备不可或缺的角色使命，其承接难以在城市级国际商业中体现的功能“民生”。是为常态消费的“包容者”。

纵观国际上的其他消费城市，社区级商业往往会衍生出极具代表性的以服务消费为主导的特色商业，虽然体量不及城市级商业，但与服务性消费相结合的打造思路往往会在行业内蕴含极大地能量。日本的QS MALL，将运动属性同社区商业属性相结合，mall中不仅设立了医疗诊所，同时对外开放顶层的空中跑道与足球场，依托儿童体育教育、社区运动活动维持日常热度，成人赛事提供短时爆点。作为大阪核心区的QS MALL，其日活客流并没有因此而受到瓜分。成为该类型商业中心的经典范例。当下我国整体的消费诉求已经由消费品消费逐步开始转向服务性消费，以服务性为主导的商业中心需求较大，而相继出台的五大试点城市实施方案，也为该类型商业中心的生长与发展，提供了优质的基础土壤及充足养分。

国家宏观政策之下，未来重点刺激消费的关键点将是对新兴服务性消费种类的媒介承载的发展。基于社区级商业基因，重点关注：

1、社区级商业中心将成为以体育、餐饮、教育、医疗四大基础生活服务业态为基础核心，提供服务性消费发展的、更有利于服务民生的优质载体。

2、未来服务性创新业态的呈现将集中爆发于社区商业。

3、小而精的社区商业定位由“业态精选”，向“一店多能”、“服务体验”发展。

小结

总结聚焦：基于国际中心城市的影响力提升，各能级商业中心“分角色”“分任务”，令核心型商业集中能量提振国际影响力，同时释放基础消费、服务消费的市场空间，下沉至城市非商业核心区，令整体城市商业活力全面升维。“全面化”的时代已经成为过去式，未来商业发展赛道乃至城市影响力赛道会更加关注“功能及平台属性”的精细化切分。商业中心取得成功的本质，往往在于宏观政策之下，结合其实施方案，对其进行符合自身所处区位合理角色“定位”匹配，这也要是未来的各个国际消费中心城市各能级商业中心良性成长、优质发展的关键。