商业地产在通常定义上，是指作为商业用途的地产。这个定义简单易理解，但在实际的专业工作中，再深入思考这一定义，感觉会有相当的局限性。按这个定义指导商业地产定位思考，就容易聚焦在“商业功能”的考量上，狭窄地局限于“零售商业”的属性。从RET睿意德的实践总结来看，一个商业项目需要从五重价值属性进行研究分析，才可能发掘到项目的最优禀赋，产生更大商业价值。
 

文化属性

这是商业地产价值的第一属性。因为商业的本质是吸引流量形成变现，而文化是可能比商业功能有更强辐射力的，比如一个古文化街区可能辐射到几百公里，而功能组合最强劲的商业项目，也最多只能辐射一座城市。因此，如果商业的第一目标是吸引流量，那么最具张力的文化属性就应该成为首要考量因素。

天津古文化街商贸区是RET睿意德团队早期服务的一个充分激发文化价值项目，协助客户在原有古街基础上扩容为一个逾20万平米的商贸区，在出租、销售和经营上均超越了预期目标。

▲ 天津古文化街商贸区规划示意

在思考整体项目策略时，团队清晰认知到这条形成于1404年的古街是商贸区的价值之根和流量之源，首先要规避旧街新建造成的文化断裂，其次要以适合的策略对项目文化优势进行提升，做到不失“旧”势能，还可以带来“新”力量，具体操作时遵照了以下四个原则：

1、修旧如旧，原貌复建

原有的古街相对狭窄，最窄处不过5米，与当下动辄数十米的商业街标准已经相差甚远，但在扩宽以增强通量和保留街区文化原味之间，我们选择了后者。因为街宽虽会带来一定优势，但也正是这个加宽的宽度，就会成为文化街的“赝品”符号，而保留原样看似不合时宜的狭窄，也能给人以“真古街”的提示。同时整体街区的地面、墙面都采用了高度仿旧的材料铺设装饰，店铺亦按照之前的格局做出相似划分。

2、补贴老字号，留住老味道

商业开发是一个投资行为，也必须要考虑投资回报，因此大部分的商街改造后都会出现租金普涨，导致原来的租户不能承受而不得不搬离的现象，尤其是承租能力较低的老字号更容易被率先“挤走”。如果街区翻新后老字号纷纷撤离，项目就会形存神散，为顾客造成名不符实的不良体验。从大局着眼，基于古文化街作为整体商贸区“流量锚点”的关键角色认知，文化街投资方以租金补贴的方式保留了全部的老字号店铺，真正实现了整条街的原貌保留。

3、分段拆建，延续氛围

对于既有商业项目的改建与更新，如果定位有调整，改建后的客群不再是原来客群，就必然会面临业态和客源的“重来”；但如果只是硬件翻新定位不变，因施工造成“商气中断”，可能就是巨大的损失，再恢复也会成本高而且很难。天津文化街改建后定位不会变，因此要最大化保留既有的商业氛围，采取的对应策略是“分段改造”和“换铺经营”——尽可能地让现有的商户不停业、不流失，商业氛围不间断。

4、紧扣内核，有机延伸

古文化街面积为2.2万平米，基于此扩充出来的整个古文化街商贸区增加了约10倍的规模，如何使其它物业版块不仅是文化街的流量受益者，还能够协同产生更大的流量吸引力，是我们的考虑的一个重点。在做策略分析时，大家共识另外版块应该是文化街的“兄妹”——各物业与文化街应体现为一个“家族”关系，且各物业承接文化街的文脉而不是与之争锋，以保持不削弱文化街的强IP地位。因此就有了文化小城、古玩城等不论是建筑风格还是名称都高度有机统一的新功能区域，并以同一目标人群、互补的业态与文化街实现了价值互促。

产业属性

这是商业地产价值的第二属性。产业包括了商业，但也包括其它如渔具、建材、艺术品等多元的产业业态。一个城市新区商业面积为3万平米的项目，如果只从零售商业着眼，那么很难脱离社区配套，但如果拉阔视野看100公里乃至更远的产业机会，可能在梳理中会发现一个建材或渔具的产业带，那么就有可能做出一个建材或渔具的交易市场，这样对项目的价值就有了更大的提升。

RET睿意德服务的东阳中国木雕城二期、江南养生文化村等都是从产业着眼为项目创造新价值的案例，但在这其中一个有趣的项目是北京斯普瑞斯奥特莱斯，我们是用相似的产业思考进行了“反产业”定位：位于北京金盏的这个远距离项目在当初建成时并没有明确的定位方向，大部分参与者都隐约认为应该是建材、批发等相关业态，但在深入研究后发现在这个背靠北京东部高收入居住区、临近首都机场主干道的项目，会有机会做出一个细分的奥莱，这个定位的成长性和商业回报远高于其它业态，最后项目以“更年轻的奥莱”的定位切入，成为了北京东部第三个成功的奥特莱斯项目。

城市属性

我们将“城市属性”视为商业地产价值的第三属性。这是从城市发展规划角度着眼，承接区域未来成长下的商业机会，梳理塑造项目的商业价值。比如，从城市趋势定义上看，项目所在区域是将来的新CBD，那么项目就可能成为一个高端商业，而如果项目处在一个新城组团且周边大体量项目众多，那么项目就可能成为一个与大体量项目互补的主题商业，而如果项目所处的是一个将来的文旅新城，那么项目就可能要考虑成为供旅游客户停歇、以餐饮和休闲为主的“文化客厅”。

RET睿意德服务的北京万科长阳半岛购物中心，位于距北京主城较远的房山区长阳镇，是这个区域最早建设的项目之一，商业面积13万平米，是近100万平米的长阳半岛这个大盘的商业配套部分。项目建设之时周边大多仍是空地状态，不仅商业面临不确定，楼盘的销售亦有相当大的压力。团队结合北京市政府、房山区政府对房山及项目版块的城市规划与资源条件，结合区域土地出让情况及各家的功能规划，以“站在未来看现在”的视角展开对项目与城市关系的研究分析，最终为项目确立了“新城商业核心区”的战略定位，并以此来建立长阳半岛作为区域“最中心”的势能，不仅能为商业的招商形成优势，亦可促使对此版块有意向的买房人将此项目视为第一优选，促进大盘销售。同时，在商业项目的定位上，将“家庭生活”功能做到极致，使项目不仅能够满足区域人群的最大化需求，也能做到在人群稀疏的新区实现最大辐射力。

综合体属性
 

综合体属性是商业地产价值的第四属性。是特指在一个综合体中的商业部分，要从“商业如何最大化提升综合体价值”的角度去做思考，而不是单纯考虑如何实现商业本身的商业价值最大化。比如一个综合体项目，如果商业部分定位高档，需要给予品牌补贴且租金较低，而中档定位不仅不需要补贴还可以高租金，单看商业回报似乎是必然选择，但应考虑到高档定位有助于综合体的整体气质和价值提升，就可能还是会选择回报不高的高档定位。

商业综合体中最具外向特质的部分，也是形成整体项目气质最重要的杠杆，没有人会相信一个底商是小商品市场的综合体上盖的写字楼与住宅能实现高端和高档。RET睿意德团队服务的北京SKP、昆仑公寓商业等项目，都是以综合价值最大化的视角，用商业有效激发了整体项目的价值提升。

消费属性

消费属性是商业地产的第五价值属性，其实现是基于对区域消费者的研究来做出商业功能定位。这也是商业地产策划者通常会自然切入的着眼点，其实是应最后做考虑的价值维度。虽然不是大部分项目都能够实现前五项所述的价值，但作为项目价值源头的策划者，也不可放松对全视角和高价值的探索，要从第一价值维度开始深入思考。在思考消费属性的过程中，最关键两点是“建立假设”和“小颗粒度数据”，前者是指在深入研究之前，要基于基础资料做出视野开阔的定位假设，后者是指在验证时要用科学方法、精细数据做深度探讨论证，如此才可能保障定位的高价值与契合度。不论是刚投入使用的北京丰台站商业、上海的小体量商业标杆K11，还是深圳前海新标志卓越INTOWN，都是我们以线下线上全量数据为基础，深研消费属性为客户创造价值的代表，部分案例大家可以在RET睿意德官微或官网中看到。

 结语 
 

任何事物的价值都是一个“外部性”问题，是由与之相关的外在关系决定的，在这个关系所构成的网络中，标的所处的节点越重要，则价值便越高。比如同样的一个螺丝钉，用于固定自行车框、汽车方向盘或飞机的机翼，价值是完全不同的。对应到我们商业项目，定位就是找到项目所在的外部关系网中的高价值节点，这个节点越重要，则价值杠杆越大。以上所谈到的五重价值分析，就是对商业项目在文化、产业、城市、综合体、消费五种不同关系网中的价值解读。结合中国的实际状况，这五种关系的价值通常是逐级递减的，但不排除有反差的情况。政治学家马克思曾说，人的本质是一切社会关系的总和，这句话对应到商业地产，也别有深意。