这是商业地产最差的时代，也是商业地产最好的时代。一边是频频的关店潮，百货店陷入倒闭潮，一边商业地产市场呈现人的需求越来越个性、品牌越来越零散、设计师品牌大量涌现、新品牌层出不穷但奢侈品发展越来越慢的特征。“这对商业地产互联网招商平台是最好的机遇。” RET睿意德CEO王玉珂说。

目前，实体商业依然面临着选址难、招商难、运营难的“三难”困境，如何实现商业招商的高效运作，已成为打通实体商业万亿级市场核心入口的关键。2017年8月3日，睿意德5周年之际，推出互联网招商平台—小喇叭，以海量商业大数据智能算法为核心，同时整合睿意德的商业地产选址、招商、运营经验以及天然渠道优势，实现品牌和商铺之间的智能匹配。王玉珂表示，这个平台的梦想是做成商业地产领域的“猫眼电影”，创建招商品牌资源共享的新生态社区。

中国房地产报：近两年中国百货业持续出现关店潮现象，是受到电商的冲击导致的吗？我国百货业目前的具体现状和未来趋势是怎样的？

王玉珂：其实早在2009年已经开始有了去百货化的概念，而那时候电商还不像现在这样会对实体经济产生什么实质性影响，所以我觉得电商成为了百货关店一个替罪羊的角色。百货业关店潮本质还在自身存在的问题：首先，它的品牌本身老化，和市场上的受欢迎的轻奢品牌等脱节很严重；第二跟购物中心的品牌有重叠，未能形成差异化；第三目前百货运营的角色就是一个二房东的角色，把整个商场或者购物中心的一部分租过来以后再做二次招商；第四点它本身运营体系里面的场景，就是一个非常简单的交易场所，简单的交易场所很容易被电商取代。

十几年前，百货的经营状况还是不错的，但是过往一两年，百货的增长平均速率只有5%，而购物中心的增长速度很快，已经达到12%这样一个水平。事实上，我们的消费群体已经发生变化了，可能十几年前是70后、60后，现在的消费主体是80后90后甚至是00后。

还有我们看到一点，大家都说去零售化，去零售化的目的是什么？事实上，百货给我们选择的权利是很少的，现在的消费者希望有自我选择的权利，而不是被强迫消费。为什么大家去淘宝、天猫，因为电商为客户提供了更大的自我消费权利。百货是纯粹交易的地方，只有两三万平方米的消费场所，消费者的选择余地是很少的，消费者的忠诚度也不像以前那么高了。

但是2017年以后可能会有个新的变化，购物中心反而会百货化，我们看到现在很多的购物中心，比如西安的王府井百货，里面都是耳目一新的品牌，对场景打造已经不一样了，它们会花很多时间对消费场景做一个升级改造，这个改造对个人的体验感是很好的。国外有一本书《不可销售的门店》这本书里说了一句话“在所有外界对人的影响当中，空间的影响是对我们消费者影响最深刻的”，人对空间的依赖是不会消失的，实体店也不会消失，只是以什么样的形式存在，去跟你的客户建立一个联系情感的场所。百货未来就是创造不一样的实体店场所，通过服务拉近和消费者的距离，即使有一个观点说去百货化，但是百货可能以另外一种形式重新回到我们消费的环境当中。

中国房地产报：正如您所说，人对空间的依赖是不会消失的。不少零售已经开始走向线下，比如盒马鲜生，为何在这个时候睿意德还要强调商场招商要拥抱互联网？

王玉珂：其实从过去到现在，电商就那几个，无论是天猫还是亚马逊，他们都开始做一些线下的动作，我觉得做线下动作本质的一点是，线上的流量获取已经越来越昂贵了。比如线上通过类似于百度搜索这样几个大的门户获取流量的成本是相当高的，这么高的成本对于电商来说是不堪重负的。

但是现在线上走向线下的逻辑已经不是简单的O2O了，未来将是O+O这样的一个趋势，是两个结合的一个产品。电商或者互联网就像是高速公路一样，高速公路是一个基础设施，我们所有的服务、所有产品都会在高速公路上跑，但是现在不能用拖拉机在上面跑，可能要换高铁在上面跑，所以未来实体商业将换上新的装备重新奔跑，这样效率就提起来了。所以我们看到实体商业跟电商的关系，未来可能真的不用分线上线下，事实上就是一个结合体，像我们用计算机一样，你的企业用计算机难道就是计算机企业吗？各个行业商业的本质和逻辑是不变的，所以未来对线上线下的理解，服务的本质是没有消失的，但是它的效率有所提升。

举个简单的例子，比如我们现在每个餐桌上面都有一个二维码，扫二维码就可以自助点菜了，不需要服务员了。结账的时候也可以扫二维码，再输入一些信息，发票就打出来了。以前十个服务人员现在只需要五个服务人员，成本降低了。另外翻台率也同样发生了变化，因为节约了中间时间，压缩了用餐时间，你的服务周期可能拉长了，这些效率的提升使营业额也提升了，营业额提升意味着他对实体租金的承受能力是增加的，增加以后我们实体的效率是提升的。

中国房地产报：现在都在讲新零售的概念，新零售的本质是什么，它对整个商业地产形态有什么影响？

王玉珂：“新零售”其实是从消费者需求的变化到所谓供给侧应该提供什么样的内容，本质虽然还在，但是形式，很多规律性的东西都在发生改变。如果说对商业地产最大的改变，我觉得应该说是“服务”两个字。

这个服务是广义的而不是狭义的。我们提到服务可能就想到购物中心有什么设施，其实不是，从你提供的产品到你经营的场所所有的都是服务，我们以前最欠缺的就是服务，你看到那些开不了门的商场基本上是因为定位不准，根本不知道我需要给那些人满足什么样的服务或者招不了商。如果已经开业但经营的不好也是服务不好。比如你对服务对象的了解不深入、对他们需求的变化响应不及时、调整不到位，根都落在服务上。

我觉得未来应该真正在服务上下工夫，所谓新零售就围绕三点来做：1. 人，一定要弄清楚你的消费者是谁、你卖给谁；2. 内容，卖什么；3. 场景，说到K11和芳草地，大家都觉得好，其实K11和芳草地无非是用建博物馆的形式来吸引消费者并成功了。未来可能也有很多新的场景出来，你怎么选，是不是跟别人做一样的，选什么角度，是不是选独特的别人没有切入的场景，我觉得归根到底是不要跟风，沉下心来围绕这三个场景：人、内容、场景；做好自己的东西，我相信这些事应该都是可以慢慢解决的。

中国房地产报：小喇叭提供的服务与传统的招商模式相比有哪些优化？它将如何提升未来商场的招商效率？

王玉珂：对于小喇叭而言，其目标是以海量商业大数据智能算法为核心，同时整合睿意德丰富的商业地产选址、招商、运营经验以及天然渠道优势，实现品牌和商铺之间的智能匹配。在革新以“人脉”为核心的传统招商模式的同时，打破固有商业招商顾问思维，消除实体商业与品牌的沟通壁垒，成为重构实体商业招商的流量入口。

与传统招商模式相比，首先解决了商场与品牌之间的信息不对称；第二是解决了经纪人凭经验决策这样的一个现状。第三点是突破个人在知识和经验上的局限性。

目前，小喇叭已经在成都、沈阳两座城市先行试点，并已覆盖超过32万个国内外及线上线下全渠道品牌。通过多维度立体式的商业大数据，小喇叭将实现商业地产项目与品牌之间的无缝衔接，让每个商场最大化触达适合品牌。

而在“小喇叭”之前，睿意德的服务已经覆盖了商用物业全生命周期所需的几个主要渠道：乐铺、云猫、中商数据，伴随生态链初步成型，我们将推动实现以互联网加速商业地产迭代发展的良性循环。

原文来自中国房地产报

记者 | 李克纯