2016年5月1日，住总万科广场将隆重开业。这是继“悦荟万科广场”、“中粮万科广场”之后，万科与RET睿意德在北京合作落地的第三个项目。被大兴区领导戏说为在旧宫产业转型中“自导自演”的睿意德团队，从2010年担任旧宫镇发展顾问到之后参与区域主要购物中心招商，亲历了这个当初备受冷落的“城乡结合带”的成长与蜕变，6年前与政府共同制定的“北京中城计划”，正在逐步变为现实，由生产制造到商务消费成功转型的旧宫，也将因万住总万科项目的开业而加冕新角色下的“成人礼”。

旧宫的前世今生

住总万科广场位于北京大兴区旧宫镇，“旧宫”因“旧衙门行宫”得名。原是清帝射猎避暑临憩的行宫。面积29.05平方公里，是大兴区辖域面积最小的镇。如果把镜头再拉长一些，旧宫的位置在北京城的东南部，位于朝阳、丰台和大兴交界处，这里曾属于城乡结合部。

南城一直属于北京发展相对滞后的区域，2009年，北京市发改委等部门发布了《促进城市南部地区加快发展行动计划》(简称 “南城计划”)，开始对南城的发展有了系统的规划和布署;这项行动计划的实施，在一定程度上使南城与全市发展差距扩大的趋势得到初步遏制， 2013年，《促进城市南部地区加快发展第二阶段行动计划(2013-2015年)》(简称“新南城计划”)再次发布，新计划中明确提出创新城乡一体化发展路径，重点推进大兴西红门和旧宫地区升级改造，探索城乡结合部产业升级和环境改善相统一的新模式。

旧宫作为 “两轴-两带-多中心”城市空间结构的辐射区域，它的发展一直滞后于近邻亦庄。2011年，大兴区旧宫镇城市设计方案首次提出“大亦庄”的概念，以亦庄新城为中心，将旧宫镇定位为亦庄新城重要的配套服务功能区，同时成为南城重要的商业商务服务区，成为加快南城建设的新亮点。通过整体规划和设计，将商业、商务、居住、体育、文化等功能有机结合，带动区域整体功能完善和环境品质提升，同时可以疏解中心城过度聚集的压力。

是区域缺陷也是机会点

虽然定位为商业商务服务区，但我们调研发现旧宫的商业现状：中低端消费活跃;二是大型商业项目缺乏;三是品牌商家以街面店为主;四是大型连锁零售商缺乏。

如果困在调研中，会很容易作出这样的判断，旧宫区域住宅发展前景要好于商业开发。但也许看到的未必一定是趋势，判断需要结合这一区域发展的综合分析上进行的评估。

在交通方面，北京轨道线网中规划的L5线，将呈东西走向通过旧宫镇，并与亦庄线在旧宫站换乘。除了现有的亦庄线在旧宫设立旧宫站外，远期规划的L5线轻轨也从城市西侧穿越镇区直达城市东侧。交通的便利将会带动和提升这个区域的商业氛围。

加之，有政府将旧宫镇定位为亦庄新城重要的配套服务功能区及重要商业商务服务区的政策作保障，睿意德为万科提出了新的建议：

如果选择商业用地，地价不宜过高 ;

商业规模与辐射有一定关联 ;

对发展产经营性物业，如写字楼、酒店需要政府扶持 ;

开发地块，建议较大面积拍卖。

战略定位：北京•中城

旧宫处于成熟市中心与未来北京最具发展潜力的三个新城之一的亦庄新城中间位置，中间位置是区域重要的地理属性，未来可以承载更多的人流、物流汇集角色。旧宫在连接亦庄新城与中心城区起到独特的中间角色将在未来区域经济发展承担独特区域商业中心的作用。借鉴世界知名城市的规划理念将促进旧宫以及南城城市发展距离。基于旧宫发展的特殊背景以及区域价值，我们建议项目的战略定位提升为：北京•中城 Midtown, Beijing

项目借助国外中城(Midtown)，如曼哈顿中城、东京中城，它们地理位置有相似性特点，突出旧宫镇项目在北京独有的区域优势，通过中城(Midtown)在国外城市发展的地位演绎项目版块的潜力价值，以推动项目土地价值大幅溢价。

综合各方面因素之综合考虑，基于旧宫城乡结合发展之现状，从北京•中城(Midtown，Beijing)长远发展眼光审视项目整体规划，兼顾本地消费群以及深挖周边消费，在与周边经济形成良性互动之前提下，潜力之发展原则，我们对旧宫镇项目整体功能定位明确了方向：

借鉴国际先进城市建设理念，全面提升旧宫宜居环境;

融入极具活力商业设施，凝聚周边高端消费群;

优化产业结构，创造性开拓商务办公;

依托亦庄产业基础，利用旧宫独特位置优势，将旧宫建设为吸引力强的区域商业及高品质生活中心;

在位置方面，建议将商业安排在区域最好的地铁站旁边，同时它与传统的旧宫西路的商业可得到有效顺延，其次，通过旧宫西路可以方便快捷与亦庄联系。

定位鲜明业态完善

明确了战略定位，住总万科广场的雏形呼之欲出。商业建筑面积近10万平米，项目位置紧邻地铁亦庄线旧宫站，所在片区居住氛围浓厚，家庭需求旺盛。

于是，以儿童业态为消费主题的定位巧妙地填补了周围商业的空白。在即将开业的住总万科广场，你将看到除了必不可少的亲子游乐、早教、艺术培训，位于6层的体验式空中生态动物乐园另人耳目一新，设有亲子游乐中心、小型动物园、植物认养等，让家长与孩子在多种融合的项目中就可以体验到只有远郊才可实现的互动。室内布置也着力创造出家庭的游乐空间的氛围，将具有童趣的装置艺术应用到互动空间中，成为一个为儿童精心准备的“疯狂动物城”。

屡获大奖的village式垂直“街巷”设计

设计也是住总万科广场的一大亮点。这个项目从14年起便屡获大奖，囊括了英国建筑界奥斯卡“2014MIPIM建筑未来项目奖”、《建筑评论》嘎纳国际房地产博览会“未来工程奖综合体类金奖”等奖项。

外观设计上，住总万科广场摒弃了传统的“盒子式”设计，打造village风的垂直“街巷”氛围。身处这样的设计中，即便在四、五层，也能得到如同在室外逛街的感受。除此，下沉式广场、屋顶露台花园、Village共享中庭空间，体现体验式ShoppingMall的开放气质。

教科书级精细化客户服务

为了将客户感受做到极致，住总万科广场甚至根据百余名客户亲身细节感受，制订了一本“北万商业服务白皮书”，内容细致到涵盖包括免费提供宝宝身高体重测量服务、免费借用轮椅、自助快递收取等等。B2层专门设置“社区服务主题空间”，聚合了洗衣、汽车养护、修鞋、手机充电站等各项便民设施，实现社区服务一体化。为场内商户提供的服务也颇为讲究，包括自助打印、员工休憩、会议服务、直饮水、自助速递、储物柜等多项内容。

V-club落地 社区社交氛围浓

v-club是万科广场搭建的社区资源分享的平台，提供空间、技术支持，促进购物中心周边业主之间、家庭之间的资源共享。

去年，长阳万科广场开启了V-club空间，并展开了一系列社区分享活动。V-club也将在住总万科广场落地并演进，强化与社区的互动，场地将免费提供给社团、服务机构、居委会和非盈利机构使用。

引入的品牌中，近50%品牌首次进驻京东南地区。RET睿意德招商部副总徐宁宁向小睿介绍，项目招商成果颇为亮眼，在今年3月，项目招商率已经达到98%，远超业内认可的一般开业条件，开业率可达到92%，主力店将全部于五一当日同步开业。

一个好的商业项目是基于整个区域乃至整个市场环境的综合考量的结果。住总万科通过差异化的定位、特色的主题、吸引眼球的设计进入北京城东南商业区域，成为活跃旧宫区域商业氛围的活力源，以及区域商业发展的新的里程碑。同时，与亦庄商圈形成的联动商业版块，从大的商业生态格局来看，它的加入无疑会推动北京城东南整体商业的繁荣发展。

文章摘自：光明网