产业集聚型和度假休闲型小镇在河南的发展还在起步期。产业基础较为薄弱的河南郑州，产业建设和产业招商一直是各地政府和产业运营商的难点。既要求政府能够从实际的落地层面考虑，也需要企业从政府的高度去做产业运营和小镇（新型产业城区）规划。传统的房地产企业的运作思路和盈利模式方面，复制难度较大。如果没有很好的产业招商能力以及介入园区、产业新城运营分配的模式，很难顺利推进。且河南整体产业环境来看，产业功能外溢给新建新型产业城区小镇带来的支撑明显不足.

另外一类的度假休闲型小镇机会较大，依托于城市首位度高、人口导入、住宅市场火热的郑州，随着财富的积累、社会中坚--“7080”改善需求的到来，加上交通条件的完善，郊区大盘和第二居所型的小镇存在明显的发展机会。特色小镇所要求的产业，特别是偏重度假休闲配套的健康养生、运动休闲、文化体验等内容都是第二居所需要的特色配套。同时，与全国情况类似，品质化或者更为丰富多样的休闲娱乐等消费正日益成为拉动经济增长和居民支出的重要组成部分。

就目前条件下的操作难易程度而言，单纯由产业带动的特色小镇难度较大，相对容易操作的“生活需求型”的特色小镇则在“郊区化度假休闲康养”的市场需求中应运而生。特色小镇操作周期长，资金与资源投入巨大也是企业正在面临的困局。虽然在特色小镇的建设过程中，以房地产开发模式去打造小镇被政策抵触，但从企业回报角度来看，难以避免通过住宅的销售快速进行资金周转。

那如何打造符合城市发展需求，又具有独特性的特色小镇？ RET睿意德在前期接触大量的同类项目中，就定位规划层面总结几点建议可供参考。

提前落定特色产业与独特IP

拿产业小镇来说，如果确定是以某产业为集聚，就需要尽早对用地规模、盈利模式进行测算。产业落地可行性研究越早进行，就能越早落实用地和规划，避免出现反复和调整。通常来说，真正的产业小镇开发的产业部分对于用地规模都会有较大要求。整合多个相关产业企业及其配套需求，几百上千亩的产业用地和接近几十万平米的建筑面积是必不可少的。前期对于产业招商成本投入、产业用地与常规商住用地的配置与关系等方面都需要提前研究设计。需要了解的是，产业部分的盈利模式无法用房地产销售的模式快速变现。而配备的现金流住宅产品在主城区刚需外溢的基础上，能够有产业人群的导入销售则会更有利。

度假休闲型小镇则稍有不同，虽然郊区化居住第二居所的发展基础在，但度假休闲型小镇易同质化，主要集中在健康养生、景观打造等方面，容易出现“特色”不足或出现地缘性偏好的问题。因此在更为符合第二居所需求的产品打造，总价和面积控制方面要求需要谨慎。

同时更为重要的差异化要点是——IP类资源的选取带动，用贴切性较强的大IP为小镇品牌附能。甚至可以说匹配合适的IP，小镇故事就讲好了一半。从IP落地的角度出发，由虚入实做特色业态组合，先做好完整的内容，进行局部的验证后再进行实体的开发。也就是说，在主题明确后这类小镇更要考虑生活方式类配套在启动区的呈现，以率先吸引第一批住宅购房客户的需求。无论是建筑还是服务，小镇内的一切都为内容呈现服务，并且在IP精神内涵的提纲挈领下，所有内容的呈现将趋于一致化。项目的中后期，也能根据IP的变化来进行调整。该方法在郑州也同样适用。

目前郑州版图内，最稳定的消费需求仍然是郊区化度假与第二居所功能。因此在打造完整的康养体系基础上，亟待注入特色IP以吸引普通游客及购买能力充分的目标客群。诸如特色温泉、戏曲、名人、艺术、电子竞技等充分发挥其他领域运营资源的小镇目前已经出现。例如郑州已有的“建业电影小镇”，即是以华谊兄弟利用其旗下艺人和电影IP与房地产企业打造的影视小镇。RET睿意德在服务国内重大文旅项目崇礼富龙四季小镇、珠海横琴项目、浙江山水海盐主题小镇、郑州海昌极地海洋公园、庐山窑洼文化艺术街、昆山水月周庄等项目时，积累和引入了文化、名人、艺术、知名品牌等IP资源。

整体研究下的修规推控规确定开发方案

不少品牌房企已经陆续进驻中原触及特色小镇，以“1小时都市生活圈”立地画圆，建立了一套选地标准。以郑州为例，区位考虑在距离主城区30-60公里左右。因郑州这类强二线城市，60公里以内符合1小时通勤圈范围，比较容易吸附大量的消费人口。而交通则选择紧邻高速公路、主干道或高铁、轻轨、机场类交通工具通达处。大交通体系直接影响项目到达性，对于未来的发展极其重要。

特色小镇是多维度复合的生态体系，产业、文化、旅游、社区四位一体，包含社区。而在产业主题规划确定的基础上，一级开发的规划则尤其重要。简单来说，就是要修规推控规，而不能只是一个完全脱离实际、宏大的概念方案。对于整盘来看的用地规划，产业、居住、商业、科教文卫资源的配置，在前期应该有落地的思考和布局。以修规推控规的方式来反推方案。从实际未来的物业类型体量、产业规划、业态构成、主力店使用以及开发节奏等多个方面进行提前研究和规划。即产业大规划在前，围绕产业延伸的小镇产业、办公、生活、居住、科教文卫等规划也才能有计划有节奏地有效落地。这也是我们建议需要策划部门和规划部门深入合作探讨的方面。

总体来说，河南的特色小镇发展虽然还在起步阶段，但发展速度较快。产业小镇的导入能够提供新兴产业和就业，对拉动社会经济发展有重要作用。而河南的文化底蕴与特色生态，完全有能力承载多个度假休闲型特色小镇。特色小镇的建设，无论初心是什么，终极目标还是要符合市场规律，惠及民众。操盘者不能盲目更风，更需要潜心研究，持之以恒。期待经历数年的打磨，这些小镇为我们创造惊喜而理想的生活。