在过去多年里，购置写字楼曾被众多企业视为经营成熟乃至实力象征的重要标志。然而，到了2025年的今天，这一传统共识正面临前所未有的挑战。从宏观层面来看，经济增速放缓、企业现金流压力加大，以及“租赁+弹性空间”这一新办公趋势的兴起，正在动摇原有的选址逻辑；在市场层面，一线城市写字楼的租售价差不断扩大，空置率持续高位运行，促使资产估值逻辑发生根本性变化；而在组织层面，企业对办公空间的需求也正在发生转变，从过去的“拥有”转向“使用”，从“固定资产”转向“战略资源”。

在这样的背景下，越来越多的企业决策者开始重新审视一个关键问题：我们到底应不应该购买写字楼？与过去主要考量“买不买得起”不同，如今这个问题的答案更关乎“买得是否值得”。企业不再是单纯对写字楼“拥有权”感兴趣，而是越来越关注购置背后的三个价值判断：

是否有利于组织效率提升与成本优化；

是否能够锁定核心地段与资源优势；

是否为未来发展带来资产配置上的战略冗余与风险对冲。

因此，这已不再是一个二选一的命题，而是一个复合型决策过程。购置写字楼的企业，不仅要看准资产面，更要读懂组织面与战略面。

本篇文章正是立足于此，RET睿意德商业地产研究中心结合2018–2025年中国一线城市写字楼市场数据与周期变化，尝试回答一个经典问题：在什么样的条件下，企业购置写字楼才是一种正确的选择？哪些企业最适合买入？哪些企业应保持租赁弹性？判断的关键变量又有哪些？

我们希望用数据、模型与案例，为企业决策者提供一套更理性、更多维、更具可操作性的写字楼资产配置的决策参考。

从成本考量到战略考量：空间决策正在升级

在传统认知中，写字楼购置与租赁的选择，往往由“财务成本”驱动——购置意味着沉没资本，需考虑利息和折旧，租赁则强调灵活与低门槛进入。但当办公空间被纳入企业战略资源配置视角，购置的意义已远非“成本效率”所能概括。

从全球标杆企业实践来看，购置办公楼往往发生在以下三种情境：

组织体量大、办公需求稳定：如字节跳动在北京的写字楼购置举动，整合分散的办公资源并锁定战略区位；

业务属性对地段依赖极强：如金融、保险机构在CBD区域通过自持物业强化中国区业务稳定性；

企业资产策略导向保值避险：如腾讯、平安集团、招商银行等高净资产企业通过自持办公物业进行资产配置和资金对冲。

在这些案例中，购置行为更多体现的是“空间稳定性+资产安全性”的双重保障诉求，而非仅仅是财务层面的“划算”与否。

五大变量影响决策——不只是钱的事

基于近5年大量企业购置与放弃购置的真实决策样本分析，RET睿意德总结出企业是否适宜购置写字楼的五大关键变量：

©RET睿意德商业地产研究中心

其中“组织稳定性”+“资产策略导向”常被视为企业购置意愿的两个最强前导指标：组织稳定，购置更具空间确定性；战略型资产导向，购置成为资产组合中的“锚”。

周期维度的权重变化：租赁与购置的“窗口错配”

从市场周期的角度来看，租赁与购置的“性价比”在不同阶段也呈现动态变化。

在市场上升期（如2016–2018年），写字楼空置率低、租金上涨，租赁成本逐年上升，购置成为锁定成本的有效方式；

在市场下行期（如2020–2024年），价格回调+空置率高企，租赁议价空间大，同时资产估值处于历史洼地，为购置提供“逆周期窗口”。

RET睿意德的数据显示，北京与上海一线城市在2023–2024年间出现了“租售价差历史最大化”现象，即：购置总价因资产价值重估而显著下行，而租金缓慢下降，部分核心地段出现了“购入年化回报率>租金综合支出”的倒挂区间。

周期决定窗口，窗口决定买点

任何资产的购置决策都不能脱离“周期”二字。对于写字楼资产而言，其价格与租金表现虽不如住宅剧烈波动，但同样呈现明显的“周期律”：一个城市写字楼的价格波峰往往滞后于租金波峰约2-4个季度，而价格低谷则通常出现在宏观经济筑底、租金尚未反弹的时段。

我们以北京和上海为代表城市，复盘梳理2018–2025年七年周期中的三个典型阶段：

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空置率与价格剪刀差：识别“买方市场”的信号

企业能否在正确的时点出手购置，其核心在于能否精准识别“市场逆风期下的结构性机会”。其中，“空置率”与“成交均价”的剪刀差被认为是关键指标。

我们以上海写字楼市场为例，基于2020–2024年数据观察发现：

2022年：空置率攀升至近20%，但成交均价尚未同步回调；

2023年Q2–2024年Q1：成交价格明显下探，空置率维持高位不变，形成“剪刀差”最大化阶段；

2024年底开始：空置率略有下降，价格趋稳，剪刀差缩小。

这一阶段即为“买方定价能力最强的时段”，企业若在此期间出手购置，极有可能以低于市场平均价格拿下优质资产。

REITs窗口与资产重估：政策催化下的市场放量期

除供需和价格剪刀差外，政策信号同样塑造购置窗口。自2022年起，国务院提出“推动符合条件的不动产项目通过REITs盘活”，并陆续落地多支以写字楼、商业综合体为底层资产的REITs试点项目。这一趋势带来的影响是：

资产价格的真实重估：过去很多持有型写字楼的账面价值被高估，REITs要求更透明的收益表现与真实估值，这使得一部分存量优质资产愿意以“合理价格”进入流通市场；

二级市场流动性提升：未来若REITs常态化，购置不动产不再是“买了就锁死”的策略，而是具备退出机制和收益分红的类金融产品，这对企业具有较强吸引力；

新型持有模式浮现：企业可通过REITs份额购买间接持有物业，规避高CAPEX与集中风险。

趋势判断：2026年有望成为写字楼“REITs化”加速期，预计大宗交易市场将迎来阶段性放量，核心资产“可买可卖”的属性进一步加强。

企业是否出手购置写字楼，离不开周期眼光与数据敏感度的双重锤炼。当市场出现“高空置+价格洼地”的剪刀差窗口时，恰恰是冷静资本实现布局的关键时期。而REITs带来的退出通道，则正在重构写字楼购置的“金融属性”基础。

写字楼购置不是“企业有钱就可以买”的逻辑，它本质上是企业经营战略的空间表达。随着企业所处生命周期的不同，其写字楼购置的目的、时机与优先级也呈现出显著的阶段性差异。

以下将从“初创期—成长期—成熟期—转型期—资产化期”五个阶段，拆解企业购置写字楼的决策逻辑与典型案例，建立一种可用于企业自我定位的空间战略判断框架。

初创期：以轻为主，非买为宜

在企业初创期，最重要的战略关键词是“灵活性”。购置写字楼通常意味着一次性大额资本支出和高固定成本，对尚未建立稳定现金流的企业来说，过早介入重资产模式反而可能成为成长负担。

写字楼决策逻辑：灵活办公+联合办公优先，强调最小投入获得最大空间价值；

典型选择方案：有限选择共享空间租赁，或签约含退出选项的短租合同；

购置建议：不建议初创企业购置写字楼，除非具备稳定现金流或有特殊政策支持的场景。

成长期：扩张驱动下，空间布局与资产配置需“双轨思考”

当企业进入快速成长阶段，办公空间的角色由单纯满足基本功能，升级为支撑品牌认知、资本信用与组织扩容的重要载体。在这一时期，企业在购置写字楼决策上通常基于以下动因权衡：

锁定中长期办公成本：伴随租金上涨预期及优质地段资源稀缺，部分企业希望通过购置提前锁定未来5–10年的空间与成本，降低扩张期运营不确定性。

构建品牌认知与雇主形象：自持办公资产成为企业规模化发展的象征，有助于增强员工归属感、提升外部投资人和合作伙伴的信任度。

预留弹性增长空间：拥有独栋或大面积物业的能力，为未来组织扩容、业务多元化提供灵活保障。

然而，成长期企业在购置决策上也需避免盲目重资产化带来的资金占用与灵活性受限风险。根据不同成长路径、资本结构与市场阶段，需采取更为细致的分型策略：

写字楼筛选逻辑建议：

位置优先于价格，重视地段可持续性；优选具备分割、分租潜力的资产，以实现未来灵活退出或收益变现。

成熟期：运营协同、资产沉淀与资本收益并重

进入成熟阶段的企业，其写字楼购置决策更多体现出“多目标约束”下的综合考量：

组织效率提升：多部门集聚有利于内部沟通、文化统一和管理半径控制；

资产资本化：企业愿意在核心区位购置物业，不仅用于自用，也作为未来REITs或资产证券化的“底仓”；

资本市场正面信号：上市企业自持总部常被认为“有长期战略、有资金实力、有稳定经营”，助力市值稳定；

写字楼决策逻辑：地段+稀缺性+形象认知，投资属性等权考虑；

购置建议：建议配置长期持有型资产，适当追求财务回报。

转型期：组织调整下的资产重组需求上升

在企业面临战略转型或业务调整之际，其写字楼购置与处置策略亦随之变化。典型表现包括：

总部缩编+办公模式混合化：如疫情后远程办公与多点协同普及，一些企业减少集中总部面积，转向“多点轻量化”；

资产盘活成为现金流来源：此阶段往往伴随非核心资产出售以回流现金，原有物业被改造、转租或打包融资；

不再新增购置，而是聚焦已有资产再提升；

写字楼决策逻辑：以可控为先，空间效率优于资产拥有；

购置建议：谨慎新增购置，优先考虑轻资产模式或合资共建方式。

资产化期：以写字楼为金融资产的“战略配比”

对于拥有大量现金储备或有资产配置需求的大型企业集团（如国企、保险公司、产业投资平台等），购置写字楼更多视其为一种稳定收益+抗通胀的资产配置行为：

成熟市场的核心地段物业；

已有长期租约、运营稳定的资产；

可进入REITs体系、未来具备退出通道的写字楼产品；

写字楼决策逻辑：基于租金回报率、资产升值潜力与REITs上市可能性综合考量；

购置建议：建议以项目公司形式持有，配合估值管理与资产证券化规划。

除了企业所处发展阶段不同对写字楼购置动因产生影响外，不同类型企业之间在购置策略、目标资产属性选择及风险偏好方面，也呈现出明显的结构性差异。深入理解这些差异，有助于构建更精细化的写字楼购置策略判断框架。

以下从高成长型民营企业、总部型央企/国企、科创型/轻资产企业、金融/保险四类典型企业出发，系统梳理它们对写字楼购置的主要逻辑：

高成长型民营企业：在成长与稳健之间平衡

这类企业如互联网、消费、新能源、生物医药等赛道的头部公司，具备较强盈利能力和融资通道，但业务结构往往处于变动之中，组织空间弹性需求大，对未来市场波动更敏感。

购置偏好：更倾向在核心地段购入面积适中、可分割运营的高区写字楼，追求形象展示与中长期成本锁定；

风险特征：对现金流稳定性高度敏感，避免一次性大额支出对主业形成挤压；

典型行为：倾向“边租边购”“以租代购”“购租组合”策略，灵活应对业务不确定性。

总部型央企/国企：以稳为先的“稀缺性压舱石”

大型国企央企由于业务稳定、资金实力雄厚，购置写字楼更多出于“资产沉淀”、“总部象征”、“战略持有”考量。

购置偏好：更看重地段稀缺性、建筑形象与功能完备性；

风险特征：对流动性风险承受度高，但审批流程复杂、财务指标考核严谨；

典型行为：倾向全自持或自建总部园区，视写字楼为组织稳定与产业协调的重要抓手。

科创型/轻资产企业：空间即服务的“分布式路径”

以人工智能、SaaS、教育培训、创意设计等为代表的科创企业，组织扁平、员工年轻化，对办公空间的灵活性和体验要求更高。

购置偏好：倾向轻资产、租赁为主，但当业务稳定或计划IPO时，会选择自购小型核心办公单元作为“品牌坐标”；

风险特征：购置意愿弱，更偏好将资金用于产品研发或用户增长；

典型行为：多采用灵活办公、共享办公、自主改造租赁空间三位一体模式，只有在财务充裕或估值阶段性见顶时才考虑购置。

金融/保险/投资型企业：写字楼是“固收资产”配置之一

这类企业追求稳定现金流与低波动回报，将优质写字楼视为长期资产配置与财务性投资组合的重要组成。

购置偏好：首选核心地段、稳定出租、可纳入REITs的物业，对“现金回报率”高度敏感；

风险特征：对资产的退出流动性要求高，偏好有明确增值路径与资产管理能力强的标的；

典型行为：偏好全权收购、与资管平台合作运营，写字楼被纳入“债券+类固收”的配置体系。

企业是否应该购置写字楼，不仅取决于自身发展阶段与财务能力，更与市场所处的“供需周期”与“价格窗口”密切相关。以下从宏观周期、地段供需、价格预期、政策激励等多维度出发，分析“何时”“何地”是企业购置写字楼的结构性机会区间。

从“周期识别”出发：购置不是趋势行为，而是窗口行为

根据RET睿意德对核心城市写字楼数据的复盘结果，中国一线城市写字楼市场从2018年至2025年经历了一个完整的“峰值-调整-寻底-复苏”的波动周期。

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企业购置写字楼的最优窗口，往往出现在“市场底部与预期拐点交汇之处”。在此时段，资产价格趋于合理、租金止跌企稳，且政策存在支持。北京与上海市场在2023年下半年起进入了此窗口，预计将延续至2025年下半年。

“地段优先”不再万能：需关注供需匹配与未来稀缺性

在过去十年，企业普遍将“城市核心+高能级CBD”作为优先购置区域。然而，随着城市副中心发展、产业多元外溢以及交通半径的扩大，地段判断逻辑也在发生转变。

基于RET睿意德对写字楼市场的深入研究，我们提出“新三度模型”来辅助判断区域价值：

供需张力度：该区域写字楼新增是否受到控量，空置率是否逐年改善；

产业耦合度：是否有产业集群落位，与本企业的上下游是否形成集聚效应；

资本安全度：该区域写字楼资产是否具有长期保值性、租户稳定性、未来可退出性。

机会不是均值，而是“结构型低洼区”的发现

在写字楼市场全面溢价回升之前，企业应当从资产端出发，寻找结构性错配带来的机会。

根据RET睿意德数据分析，目前在北京、上海等城市，仍存在部分“价格低洼但流动性强”的写字楼资产类型：

老旧甲级写字楼中的改造机会：例如北京望京部分2005年前建成的甲级写字楼，租金与售价长期倒挂，适合进行软硬件改造后重投市场；

新交付项目中的去化压力资产：部分写字楼2020–2022年高位入市，受疫情与融资波动影响售价被迫调低；

特色产业园中的分散持有空间：如上海松江G60园区、广州科学城等区域，出现稳定租金、价格偏低的小体量物业。

政策环境与购置意愿的“软着陆交点”正在出现

自2022年起，“非住类用地”政策密集出台，允许将闲置或低效办公空间转为保障性租赁住房或产业用房，对持有型写字楼市场形成一定预期波动。但进入2024年，多地政策开始“软着陆”：

北京明确“非住用地可转但需评估区位与用途匹配性”；

上海、广州提出“写字楼用地审批从严，新增供给以市场吸纳能力为前提”；

多地鼓励“旧写字楼更新为数字产业+总部办公”的城市更新模式。

政策导向从“一刀切压缩”走向“分级分类支持”，对位于优质区域、具有高运营效率的写字楼资产构成了利好。

购置写字楼是企业对未来空间、成本与资产配置作出的高风险承诺，尤其在存量时代与周期转换期，“盲动”或“保守”都可能错失窗口或陷入陷阱。

基于RET睿意德对中国一线城市及海外核心市场近十年的资产交易与企业购置行为研究，提出一套“企业写字楼资产配置的决策评分模型”，帮助企业系统化、自主化判断是否进入购置阶段。

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得分规则：

总分≤60分：建议继续租赁或观察市场，购置风险偏高；

总分61–80分：可进入调研期，择优介入；

总分≥81分：可启动购置流程，建议委托专业机构进行评估与谈判。

决策案例一：上海 | 高成长消费品牌是否应购置自用办公楼？

情境描述

客户为一家新消费领域的品牌公司（连锁零售行业），总部位于上海，成立5年，近三年营收复合增长率超过50%，目前租赁办公位于静安寺区域，考虑是否在前滩板块购置一处自用办公楼单元（约1500平方米），用于总部办公。

核心问题诊断

企业发展阶段：处于快速扩张期，团队人数和组织规模仍在动态变化中；

财务状况：现金流稳定但规模有限，部分扩张依赖外部融资，流动性需求高；

市场窗口：前滩区域2024–2025年新增供应集中，租售比仍偏低，购置成本高企，未来几年价格走势存在不确定性；

地段与物业评估：前滩作为新兴CBD，长远看价值潜力较好，但短期物业流动性一般；

非财务效益：品牌升级有一定加分，但并非强需求。

综合判断

企业尚未进入组织与财务的“成熟期”，未来空间需求变化较大，购置办公楼将限制资金灵活性；

前滩板块短期内供给压力仍存，不适合轻资产快速扩张企业进行重资产绑定；

购置资产后可能出现利用率偏低、折旧加速、资产沉淀过重的问题。

结论是不建议购置。当前企业应继续采用租赁策略，保持扩张弹性和现金灵活性，同时优先考虑短中期可变租约选项（如联合办公或可扩展租赁方案），待进入规模稳定期后，再择机购置。

决策评估案例二：北京 | 成熟期科技公司购置总部办公楼

情境描述

客户为北京一家大型科技公司，成立超过15年，组织结构成熟、现金流稳健，正在考虑整合分散办公点，在北京市中心购置一处总部办公楼。备选标的是位于中关村核心区的一栋甲级写字楼整层物业，单价较2021年高点回调约22%，当前挂牌价格合理。

核心问题诊断

企业发展阶段：稳定期，规模扩张压力小，重视组织凝聚力与品牌形象；

财务状况：账面现金充裕，自有购置能力，融资条件优越；

市场窗口：北京写字楼空置率高位企稳，价格基本触底，但尚未明显反弹；

地段与物业评估：中关村作为科技创新高地，资产长期价值稳固，租户需求旺盛，流动性较好；

非财务效益：整合办公点，提升品牌展示和内部协同效能。

综合判断

当前市场阶段与价格窗口对买方有利，且优质地段资产稀缺度高；

企业自用需求明确，购置后可锁定长期办公成本，降低租金波动风险；

拟购置物业在未来出售/出租的流动性有保障，可作为资产组合长期配置。

结论是可以考虑购置。企业当前处于组织稳定+现金充裕+市场价格合理的理想购置窗口，且标的物业具备长期价值支撑与流动性保障，符合“资产即组织竞争力”的战略布局方向。

结语

购置写字楼，不是简单的“看好市场就出手”，它是企业空间战略、财务配置、品牌认知、城市判断四者的综合表达，需要的不是勇气，而是系统认知。

未来，不确定性仍将长期存在，但确定的是：写字楼市场将从价格博弈走向运营决胜；企业将从空间占据者转向空间价值的创造者；投资者将从交易思维转向“使用+金融”双轮驱动。

在此趋势下，那些能建立“结构化判断机制”的企业，将更早识别“窗口”，更快落地“收购”，更强释放“办公空间的战略价值”。