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2021年第三季度中国商业地产指数报告

2021-11-09

2021年第三季度,中国商业地产指数回落到今年第一季度的水平,较上个季度下降2.6%,较去年同期上升5.3%。经济保持稳步恢复,宏观经济指数同比环比均略有上升。

土地成交数量较上一季度明显减少且流拍数量增多,但新开物业数目略有上升,未来企业拿地或更加慎重,注重商圈质量和品质的提升。中国零售商信心指数较去年同期进一步回升,零售消费需求释放,奢侈品品牌跨界营销,通过菜市场、文具店等贴近生活的方式,下沉市场扩大受众;国风茶饮品牌创新演绎古风文化获得Z世代青睐;农场走进CBD,塑造城市商业新魅力。

概述

2021年第三季度,中国商业地产指数为135.82,环比下降2.6%,同比上升5.23%。除商用土地指数外各项二级指标较去年同期基本呈现稳中有进的势头,其中宏观经济指数和商用物业开发指数较上一季度也有明显增长,商用土地指数近一个季度来虽有轻微回落但依然保持在较高水平。商业地产指数总体走势基本符合过往规律,并向好发展。

▲ 数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心

▲ 数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心

*中国宏观经济指数是根据宏观经济数据计算所得,涵盖与商业地产宏观发展环境密切相关的主要经济指标,综合反映经济走势。中国宏观经济指数上涨说明整体宏观环境对商业地产发展更加有利。

*中国商用土地指数涵盖商用土地市场的多项交易指标,综合反映开发商对商业地产开发的投资积极性。中国商用土地指数上涨说明开发商对商用土地市场的投资热情上升。

*中国商用物业开发指数主要关注商用物业的增量市场,包括新增商用物业的数量和面积等。通过对新增供应的持续监测,分析各线级城市商业格局的变化和我国增量市场的发展情况。中国商用物业开发指数上涨说明商用物业增量市场活跃。

*中国零售商信心指数反映零售商在中国范围内开店拓展的投资积极性及消费者的购物积极性。中国零售商信心指数上涨说明居民消费意愿上升,零售商信心增加、拓展意愿上升。

 

01中国宏观经济指数

经济保持稳步恢复,消费保持平稳增长

2021年第三季度,中国宏观经济指数为173.97,环比上升2.25%,同比上升5.89%。第三季度GDP为290,964亿元,同比增长4.9%,与上一季度相比增长3%。随着疫情防控的统筹推进和经济社会发展,我国经济保持稳步恢复,发展质量进一步提高。第三产业增加值为154,150亿元,同比增长5.4%,拉动经济增长2.9个百分点。三大产业增加值占GDP的比重分别为7.9%、39.1%和53.0%。与上年同期相比,第三产业比重下降0.9个百分点。消费保持平稳增长,是拉动经济增长的主要动力。受国内疫情汛情等因素影响,居民出行、娱乐等消费需求受到抑制,但消费持续恢复态势没有改变,仍保持稳定增长。

消费市场韧性彰显,市场销售增速回升。社会消费品零售总额达106,153亿元,较第二季度环比下降0.5%,同比增长5.03%。商品零售增势良好,餐饮消费恢复态势延续,基本生活类商品销售持续较快增长,部分升级类商品已经超过疫情前同期增长水平,网络零售拉动作用持续显现,实体店铺经营向好。

第三季度的居民人均可支配收入为8,623元,同比增长6.3%,环比增长9%。全国居民人均可支配收入继续恢复性增长。受疫情、汛情和上年同期基数升高等多种因素的影响,第三季度居民收入名义增速和实际增速有所放缓。其中居民人均消费支出5,804元。随着居民收入持续恢复性增长以及疫情形势不断好转,居民消费需求逐步释放,消费支出延续反弹态势。分地区属性看,城镇居民人均可支配收入为11,820元,同比增长5.9%,农村居民人均可支配收入为4478元,同比增长5.9%。

▲ 数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心

 

02中国商用土地指数

土地成交数量减少,一线城市溢价明显

2021年第三季度,中国商用土地指数80.41,同比下降4.67%,环比增长下降5.82%。各项二级指标除商业用地成交流拍比外基本皆出现环比上升现象,但土地流拍现象明显增多。土地总成交量为3364宗,同比下降27.09%,环比下降19.25%。商办用地成交量也呈现类似趋势,第三季度成交数量为486宗,同比下降30.37%,环比下降18.18%。商办用地流拍数量为39宗,环比上升8.33%,同比持平。

商办平均楼面价为3059元每平方米,环比下降9.57%,其中一线城市楼面价下降最为明显,第三季度环比下降21.39%。商办平均溢价率为7.5%,较今年第二季度下降27.2%,较去年同期上涨约86.7%。其中一线城市溢价率上涨最为明显,受深圳本季度成交地块溢价影响显著,而环比的下降主要是由于三线城市平均溢价的减少。住宅平均楼面价为5264.3元每平方米,平均溢价率8.5%,环比下降43%,同比下降46%。但在住宅平均溢价率普遍下降的情况下,乌鲁木齐溢价率不管是环比还是同比都有大幅上升,而其余城市都有不同程度的下降。

一线城市第三季度商办用地成交数量为29宗,较上一季度增加52.6%,相较去年同期减少31%。其中绝大部分成交集中在上海、广州,分别成交了14宗与11宗用地,而北京在第三季度没有商办用地成交。商办平均楼面价环比下降19.9%,同比上升5.9%。城市间差距显著,上海新一季度平均楼面价为5305元,环比下降66.7%,同比下降40.7%;广州第三季度平均楼面价为11102元,环比上涨48%,同比上涨38.7%。商办平均溢价环比上涨106.1%,同比上涨505.9%,受到深圳较高商办溢价影响显著,涨幅明显。三个季度以来首次出现商办用地流拍,全部集中在广州,但是在经历7至8月淡季后,9月成交量明显回升。

新一线城市在第二季度的商办用地成交数量为168宗,其中表现最亮眼的为成交了45宗的青岛,总体成交数较上一季度下降27.6%,同比减少30%,较前几个季度有明显下降。新一线城市的商办平均楼面价环比下降21.4%,同比上涨4.6%,其中宁波、南京等城市成交的商办用地楼面同比和环比都下降明显,而大幅的增长主要集中在厦门和武汉。商办平均溢价为8.9%,涨幅明显,环比增长176.9%,同比大涨256.7%。新一线的商办流拍数量较多,为9宗,环比下降25%,同比持平,其中重庆有5宗商办用地流拍。

▲ 数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心

▲ 数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心

二线城市商办用地第三季度成交153宗,同比下降27.14%,环比下降26.44%。商办平均楼面价上涨显著,平均楼面价为3145元,同比上涨50.9%,环比上涨23.9%,其中无锡的商办平均楼面价达到了近几年最高的6146元。商办用地流拍数为17宗,同比和环比都持平,但整体流拍数目仍高于一线、新一线以及三线城市。

三线城市商用土地成交量136宗,较去年同期下降34%,比上一个季度上涨0.74%。商办土地溢价下降显著,平均溢价7.43%,同比下降2.3%,环比下降63.7%。商办用地流拍9宗,总体较上季度上升28.6%,与去年同期持平。

 

03中国商用物业开发指数

市场温度继续回升,新一线城市发展吸睛

2021年第三季度市场继续回升,商用物业开发指数为87.43,环比上升4.27%,同比上升7.98%。购物中心开业情况与逐渐恢复至疫情前情况。第三季度项目供应总数为99个,环比上升30.26%,同比上升76.79%。与上季度相比,各级城市新开业项目数量均呈现不同程度上升。新增项目总面积为798万平方米,环比上升33.65%,同比上升63.9%。项目供应面积指数为87.09,同比上升9.49%,环比上升4.73%。

▲ 数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心

一线城市新增项目28个,环比增加12%,同比增加133.33%。项目供应面积193万平方米,环比增加20.79%,同比增加58.51%。一线城市5万平方米及以上购物中心新增10个,其中北京新增1个、上海4个、广州3个、深圳2个。其中,上海北外滩来福士所在的北外滩区打造成“世界级会客厅”。北外滩来福士定制的主题街区城市集市——“重逢·记忆中的90年代上海”,它一比一还原了上世纪90年代的弄堂场景,并回归到市井烟火气息中。此外发源于凯德旗下灵活办公空间和互动社群平台首次从办公进入零售,打造复合型商业空间。

一线城市购物中心开业情况(5万平方米以上)

新一线城市新增供应面积为372万平方米,环比增加54.2%,同比增加102.52%。五万平米及以上新增购物中心31个。杭州、苏州作为新一线城市的代表,新增商业面积分别为73.37万平方米和67.9万平方米。9月25日,大悦城控股旗下华东首个大悦春风里项目苏州大悦春风里正式开业。具有四面体风动艺术幕墙和以IMAX尺寸设计的室外LED屏幕,室内也汇聚了许多的艺术设计,营造出温和舒适的氛围。同时,大悦春风里引入了40多家苏州全市首店,且品牌选择符合给中产家庭提供品味、温馨、惬意的生活的定位。

二线城市项目新增17个,面积152万平方米,环比上升25.65%,同比上升27.95万平方米及以上的购物中心14个,长沙在新增商业面积排名第一,达到44万平方米,新开长沙溪悦荟、长沙荟聚购物中心、长沙北辰三角洲大悦城等购物中心。合肥、西安等也有可观的新增面积。二线城市土地供给能力和商业潜力具有不错的发展前景。

三线城市,新增供应面积81万平方米,环比增长8.05%,同比增长29.59%。新增项目供应数为12个,环比增长50%,同比增长50%。五万平方米以上新增7个,分别为烟台莱山万象汇、南宁宜家荟聚、南宁五象万象汇、徐州恒润广场、徐州新沂吾悦广场、徐州万科新淮中心以及台州复地活力广场。

 

04中国零售商信心指数

零售消费需求释放,品牌发掘创新商机

2021年第三季度,中国零售信心指数为201.45,环比下降7.76%,同比上涨7.92%,疫情后零售业态逐步回升。随着居民收入持续恢复性增长以及疫情形势不断好转,居民消费需求逐步释放,消费支出延续反弹态势,城镇居民人均消费支出较上一季度上升5.67%,同比实现上升9.66%。城市商品零售价格指数较为稳定,同比上涨1.53%,环比下降0.13%。线下商户进一步从疫情中恢复过来,开店数量同比提高13.83%。

▲ 数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心

奢侈品市场继续回升。奢侈品指数环比上升8.5%,同比上升27.05%,轻奢指数环比上升11.94%,同比上升9.6%。随着经济发展,居民购买能力增强,中国奢侈品市场得到进一步发展,LV、Dior等品牌门店数量都稳中有升。品牌门店数的增多也伴随着竞争的进一步加剧。Prada在全球多个城市开启多重实验性主张,试图让“感觉PRADA”广告走入生活空间,通过Prada镜头重新构想时装。Prada还在在上海开了一家菜市场,摒除了奢侈品高高在上、拒人千里之外的感觉。当奢侈品融入市井,时尚也成为了普通人生活的趣味。

餐饮零售在第三季度进一步发展,餐饮零售指数比上个季度提高3.81%,同比上涨23.21%。瑞幸咖啡本季度品牌扩张迅速,发展迅猛。大众消费方面,海底捞等品牌继续扩张,以规模抢占市场份额,同时门店不断向低线城市下沉,但仍需要在如何创造营收上花心思。

本季度超市指数较上季度下降0.04%,基本持平,环比提高11.71%。传统超市行业随着网购的兴起纷纷谋求出路,开设仓储会员店成为了大卖场们自救的重要方法。而本土零售商也在加紧抢占会员制超市的市场,并试图形成本土化的竞争优势。永辉仓储店、盒马X会员店、山姆会员店和家乐福会员店等品牌由此就形成了激烈的竞争。

商业创新

 

01智慧购物中心

AR场景吸引眼球,数字科技助力运营

深圳龙岗万达广场于9月17日开业,这是首家第四代万达广场。第四代万达广场在场景、科技、内容等多个方面进行了升级和创新。龙岗万达广场场景设定了三大主题:生态自然、时尚科技、人文艺术。时代列车、64米天梯、玻璃栈道和2500平米LED巨型天幕带来全新体验。与此同时,龙岗万达提高体验业态的占比,占比超过80%。龙岗万达广场首次引入多家体验业态专属定制门店,包括首入深圳的3.0版骑乐马术等。

第四代万达在科技上做足了创新,建设运营管理全面引入了各种数字化平台等智慧系统。通过创新科技手段,结合自建大数据体系,实现线上线下融合,并且首次利用AR增强导航技术,提供虚拟实景导航、营销发券、虚拟立牌、特色游戏等虚拟空间互动,打造互动+营销的超前体验。华润置地的线上平台“一点万象”和大悦城的智慧商业系统等也都是科技融入运营的典型案例。

 

02农场走进CBD

城市与自然的有机结合成为新风尚

2021年9月22日,广州花城中轴线上,大湾区首个以现代农业为主题打造的沉浸科普式商业综合体农都里Farm3·花城农园正式开业。

城市CBD里的植物工厂、突破想象的太空种植馆给人带来未来科技感的奇妙体会;还有科普研学活动和植物工厂的蔬菜品尝,成为人们认识自然的好机会。这种城市与自然的结合俨然成为一种新的风潮。

此前,重庆的光环购物公园重点打造高42米、纵跨7层的城市森林——“沐光森林”,并营造了“生命之树、悬浮秘境、花之瀑谷”三大主题场景以及18处互动打卡点。上海K11购物中心内的城市豆芽农场也融合了都市农场、购物中心和艺术空间的功能。

充满浓厚田园气息的蔬菜瓜果和农业走进城市的客厅,与现代CBD的结合让人们找到在城市中与自然和谐相处的秘诀,展现城市与自然有机结合的商业魅力。

 

03中国传统文化创新演绎出圈

古风茶饮品牌跨界联名引爆Z世代消费

近期,西安本土茶饮品牌茶话弄联合区域流量购物中心MOMO PARK,在购物中心内打造了一处古风沉浸式空间“弄乐坊”供顾客游玩打卡,与此同时推出《茶话弄》同名剧本杀,吸引了诸多古风爱好者。

而跨界联名也进一步开拓了古风茶饮的市场。首家联名式汉美学旗舰店在广州正佳广场正式开业,由国风鲜茶新创品牌茶亭序和拥有十三年店龄的原创汉服品牌汉尚华莲联名打造。对于热衷国风的消费者来说,国风茶饮和汉服都极具吸引力,布景以及店内的汉服展示了与众不同的国风美感。

中国传统文化复兴以及文化自信崛起的背景下,催生品牌对传统文化创新演绎的持续风潮,品牌和消费者的连接不再仅仅是外包装或者生硬的广告语,越来越多品牌选择以消费者喜欢的方式建立情感连接,例如茶话弄联合新玫瑰推出的同名剧本杀《茶话弄》,融入剧本背景,将茶话弄的经典产品“桂花引、梅占摇红”等拟人化为剧本主角,让消费者以参与者的视角深度体验长安文化。