要探讨“非标”商业的先决条件，我们先得界定“非标”所指。以书面定义，“非标”是对立于标准化商业模式的存在，它体现为非固定模式、强调个性与差异的商业实践。但实际上，商业世界里所谓的“标准”本就是流动且相对的概念，随时间和社会经济环境的变迁而演变。从传统百货的辉煌，到购物中心的遍地开花，直至今日“非标”概念的热议，中国商业的每一次迭代都印证了这一点：每一种商业模式都是特定时期社会经济背景下的独特创造。

曼谷Termail 21 Rama 3项目以“航站楼”以及各国元素为空间设计灵感，塑造别具一格的商业IP ©网络

“非标”商业的诞生也不例外，它是多股力量共同作用的结果：随着城市化进程放缓，中心区域的大规模开发机会减少，改造现有物业成为主流；市场饱和促使企业寻找细分市场和创新路径以求突破；消费者在物质充裕后，追求更高层次的精神满足和新颖体验。在这样的背景下，“非标”商业不仅仅是对环境变迁的被动适应，更是时代趋势下的主动创造，其形态万千，各具风采，正如法国社会学家皮埃尔·布尔迪厄所言：“实践总是嵌入在历史之中，它既是历史的产物，也是历史的创造者。”这番话恰如其分地描绘了“非标”商业既受环境制约又引领潮流的双重角色。

“非标”作为新时代的商业猎奇者，需要精准捕捉拥有独特品味、专属诉求和生活美学的少数群体，这种对接依赖于城市有足够的活力底蕴，包括深厚的经济基础、文化及开放包容的社会心态等，是多个因素综合判断的结果。具体可包括以下几个方面：

城市能级

高能级城市拥有更强大的经济基础、更高的发展速度，和更多元、接受新事物能力更强的人口聚集，往往是“非标”肥沃的试验田，如近几年的“非标”商业多分布在一线城市、新一线城市及部分二线城市。但这并不代表其他城市就毫无机会。就当前RET服务过的案例来看，多数三线及以上城市至少可打造1个2-3万m²的、“一城一色”的“非标”商业作为城市名片。

人口基数

“非标”通常面向全城客户，高人口基数意味着从大人流中圈出小众群体的行为更容易实现，比如第一波“非标”商业就是是从北京、上海等大人口基数城市开始兴起；此外，年轻人口或大学生聚集的城市，也更容易生长出“非标”因子，比如拥有“百万大学生”的武汉，是“艺术商业先锋”K11的精选地，也是“非标”商业的旺盛生长地。

城市年轻潮流力

商业的发展需要城市对年轻新鲜事物有极强的接纳度和追逐度，比如当下火热的二次元文化、潮玩限量、中古文化、艺术展览等，在城市是否有相应的圈层、商场是否举办了多场艺术策展且收获不错的效果......城市对于潮流趋势的热衷程度，代表其探索创新、容纳差异的文化倾向，也侧面反映了“非标”可能的活跃度。

Central Ayutthaya融汇了泰国传统的“佛”文化精髓与现代商业设施，打造了一个兼备古典韵味与现代气息的购物环境 ©网络

潮牌首店开店率

潮牌首店在城市的落位与“非标”的形成是共生共荣的，潮牌寻求从理念到设计皆展现高度个性化的项目作为独特形象的展示舞台，并希望能形成多个个性化品牌的集群效应。相应地，“非标”空间也需要吸纳众多潮牌入驻，才能焕发更强的生命力。城市潮牌的进驻情况和进驻意向，也是城市是否可承载“非标”的重要标准之一。

原创“非标”品牌数量

“非标”商业也需要城市原创品牌支撑，这也代表城市先锋群体对于前沿事物的认知度，当这些品牌积累到一定数量后，也能倒逼一个能承接众多“非标”类品牌项目的出现。通常我们可以通过城市主理人圈层的数量和活跃度、城市每年出现的网红店数量及持续度、以及社交媒体上主理人店的流量等来判定。

2023年典型非标商业主要分布城市盘点 ©RET睿意德中国商业研究中心

文化生长度与接受度

文化生命力强、开放包容的城市，更容易接纳新鲜事物和非传统商业模式，小众文化在这里能得到滋养和发展。如新一线城市中，成都因其深厚的文化底蕴及创新包容度，往往是“非标”商业及“非标”品牌的首选开拓地。

“非标”商业的本质魅力在于其独特的唯一性，类似“城市独享版”的定位策略。为了成功塑造这样的稀缺标签，对选址的要求极为严苛，旨在平衡可达性与地域特色的微妙共生：一方面，选址应当便于城市人流的汇聚，确保该地点成为都市活力的交汇点，自然而然地吸引广泛而多元的顾客群体；另一方面，它还需深植于一片能够滋养此类个性化商业成长的土壤中，这种土壤不仅提供了物理上的存在空间，更重要的是蕴含了一种难以名状的文化或情感根基，作为“非标”商业持续发展的内在驱动力。

城市核心区

“非标”商业可借助核心地段的高度可见性和优越的交通连接性，迅速捕获城市广泛的注意力流，实现客群的快速聚集。这些黄金位置不仅经济活动频繁、商业氛围浓厚，且文化底蕴深厚，更易于与周边业态协同，共同构建起具有强大聚合力的商业生态圈。因此，占据城市核心区域成为了“非标”商业布局中的关键一环，尤其对于那些发展动能稍逊的中低等级城市而言，几乎是不可或缺的选择。这里所指的核心区域，并非局限于已成熟的城市中心商务区，它同时也涵盖了那些虽目前可能未被视为典型商业心脏地带，但却展现出强劲发展潜力的新兴区域。这些潜力区域，凭借其未来的增值预期，能够有效吸引资本注入与消费升级，逐步成为新兴的消费热点。

被称为“银座之门”的Tokyu Plaza Ginza ©网络

成熟人口区

“非标”商业通常面向具有特定兴趣和需求的小众市场，与目标客群生活方式相契合的地理位置，能更加精准捕捉人群的个性化需求。如成熟的高端居民区附近更适合打造“烟火气”的社区商业；大学城附近可以打造“年轻力”的创意商业；办公聚集区则适合打造“美学艺术”的轻商务商业等等。

文化历史区

拥有丰富文化遗产或独特历史背景的区域，如古街老巷、历史文化遗址、甚至寺庙等，“非标”商业可以很好的成为其文化的承载体，不仅拥有先天流量，其浓厚的文化底蕴和故事性，既通过商业来传承保护，也通过商业来释放，这类型“非标”商业的打造，也往往会深度融合当地文化元素。

城市近郊游

还有一类大体量项目虽位置较远，但便捷到达的交通，加上丰富多层次的娱乐逛购，提供节假日1-2天的短途近郊游体验。这类项目往往需要非常独特具有代表性的元素，包括自然风光、文化体验、休闲娱乐等。

在审视2023年开业且表现较优的“非标”商业项目时，一个鲜明的共性是它们普遍倾向于小巧精致设计，大多数项目的面积集中5万平方米以下，3万至5万平方米为主流区间，仅少量近郊游项目及大盘商业的体量在5万m²，小型化与集约化趋势明显。相比大体量来说，小体量商业在承载“非标”商业理念上，具有内在独特逻辑：

市场竞争压力更大

小规模商业受限于空间，综合经营易被大商场掩盖，且因体量小减弱了探索趣味，难以吸引顾客。因此，需跳出传统框架，在特色定位、创意体验或社区联动等方面创新，利用灵活布局与智能技术，打造个性、精深化消费场景，以差异化策略赢得市场。 

Miyashita Park位于高架之上，提供了独特的空中观景体验，让访客可以从一个新的视角欣赏涩谷和原宿的景色 ©网络

更适合精准定位

非标商业的精髓在于对特定领域和创新体验的深度挖掘，追求与小众市场需求的精准对接。小体量商业空间恰似定制的舞台，能够聚光于细分市场，其规模也与目标受众的有限性不谋而合，形成了一种空间与需求的精准匹配。

2023年非标商业体量分布个数及占比 ©RET睿意德中国商业研究中心

更灵活和易调整

“非标”商业需紧跟市场热潮并及时调整，相比大体量调整起来的“伤筋动骨”，小体量项目规模小，便于快速更迭经营策略和业态布局，能更快的试验新概念、新设计，响应市场反馈。

“非标”项目并不受限于传统的规模或形态框架，无论是新建还是城市更新项目，关键在于地块的适宜性与创新潜力。城市更新项目尤为复杂，要求在保护历史遗产与激发商业新活力间找到平衡，这涉及到细致的评估与创意规划。针对老旧商业改造，需在保留建筑遗产的同时，重构空间以适应现代审美和多元业态需求，如灵活的店铺布局、流畅的顾客动线及吸引眼球的外观设计，确保安全合规的前提下，创造独特的空间体验，如开放中庭、室内外空间的自然过渡等，这些都是吸引现代消费者的关键。

纽约切尔西区利用街头艺术这一媒介，不仅装点了城市的景观，还极大深化了该区域的文化内涵 ©网络

若要将旧工业遗址等焕新为商业热点，则需深入挖掘建筑的历史价值与结构潜力，评估其安全性与改造的可行性，利用创意设计激活空间，创造多样的消费场景，同时保留并弘扬其文化故事，使之成为具有历史韵味的“城市网红”。以纽约的Meatpacking District为例，原为肉类加工区的旧仓库，通过精心翻新，结合历史韵味与现代设计，吸引了时尚品牌与艺术画廊入驻，蜕变为空间灵动、文化浓郁的时尚地标。这一过程不仅是物理空间的转变，更是消费体验与城市文化的深度联结与再生。

结语

创新理论奠基人约瑟夫·熊彼特认为：环境塑造战略，条件决定选择。过往几年，非标商业被推崇为商业领域复兴的关键钥匙。但正如壮观的建筑物依赖于坚实的地基，非标准商业的兴起与繁荣也并非无源之水，它们牢牢扎根于一连串稳固的基础条件之上——城市的生命力与层级、项目所处的地理位势、物业的初始状况，及至项目的规模，均为其必要的支撑支柱。“非标”商业是一个指向标，指向商业创新与变革的方向，只有当其具备变革的土壤，才能成为激活商业创新与消费活力的火花，而非仅仅对传统商业模式的简单逃避或替代。