2025年第三季度北京写字楼市场展望

市场承压深化：租金让步升级，业主策略双轨并进

北京甲级写字楼租赁市场承压前行，高空置率与租金下探成其显著特征。租户议价力凸显：新兴商圈的高空置率迫使业主加大租金优惠；核心商圈虽空置压力相对缓和，却面临租户流向高性价比商圈的挑战，业主亦需主动调降租金。

对此，业主方短期内或将延续应对策略：延长免租期、提供装修补贴，以加速去化；并强化物业管理等软性服务，提升项目竞争力。此般双策并行，旨在稳渡市场波澜，寻求破局之道。

租户降本引领：租约重组频现，区位迁徙提速

租户深化成本管控，策略愈发明晰。显著标志为“非到期租约重组”的活跃升级：租户力促租金与市场接轨。部分企业更实施成本导向的区位迁徙，如自高租金的金融街商圈，转向定位相似而租金更优惠的丽泽商圈。

第三季度，北京甲级写字楼租赁需求依旧由科技与互联网、金融及专业服务业引领。作为经济支柱，科技与互联网及金融企业展现出的业务韧性，成为当前租赁需求的稳固支撑。

大宗交易市场动向：自用偏好新建，投资坚守高收益

预计在第三季度，新建写字楼项目仍将是自用型收购方的首选，因其能完美契合企业形象升级与战略性资产配置的需求。尽管传统核心区的老牌项目运营稳健，但其增值潜力受限、租金承压，投资型收购方或将持续寻求高净收益率的项目，以构筑坚实安全边际，有效抵御未来租金波动风险，确保资产稳健增值。

此外，部分满足“非居住建筑改造保障性租赁住房”（简称“非改居”）标准的写字楼项目，因其改造费用高昂及市场租金持续走低，成交价或将探底成本线。

2025年第三季度北京写字楼市场策略

给租户的建议：及时启动谈判，构建灵活租约

短期而言，租户宜通过有效谈判策略实现成本优化：租户可利用当前市场情况作为与业主谈判的筹码，主动发起“非到期租约重组”谈判，力求成本优化。

长远视角，租户当依自身境况，构建低成本扩张路径。如当大面积租户存在扩租需求时，可依托自身规模效应与品牌影响力，通过专业谈判争取整体租赁条件的优化调整，实现企业写字楼租赁成本的全面优化。

给业主方的建议：精进租赁策略，促去化稳收益

鉴于租户降本意愿强烈，业主方可实施“租金及物业费减免+装修补贴”的组合方案，并增设共享会议室等增值服务，以稳旧纳新，广聚租户。

为提前应对即将到来的新增供应高峰，业主方宜未雨绸缪，与优质租户前置锁定未来续租。同时，针对当前市场中有扩租需求的租户，业主方应为其提供专属硬件与增值服务，以增强项目的竞争力。譬如，针对直播业态租户，业主方可为其提供24小时空调，以满足租户的业务运营需求；针对机器人企业租户，业主方可提供办公+产线的结合方案，满足企业“办公+研发+生产”的全链条需求。

给收购方的建议：把握周期机遇，聚焦核心区布局优质资产

有意向收购写字楼的自用型收购方，当适时把握市场周期机遇，锁定优质资产。投资型收购方除聚焦资产收益率外，亦需关注资产的区位稀缺性-其价值根植于城市空间资源的不可再生性，赋予资产持久增值力及风险抵御能力。

针对“非改居”政策契合且深幅折价的写字楼项目，投资型收购方宜重点研判项目周边的产业生态成熟度、居住配套完善度及政策扶持力度，为收购决策奠定坚实基础。

宏观环境回顾

宏观经济

宏观政策

2025年上半年，宽松货币与刺激政策虽为市场注入信心，但经济复苏步伐迟缓，企业扩张决策依旧谨慎，写字楼租赁市场承压显著。

从行业维度看，政策红利或将重点惠及特定领域：科技企业上市扶持举措，将激发优质科技企业对写字楼的需求，中关村等科技高地写字楼去化有望提速；消费提振政策，则主要激活新消费、电商平台、消费金融等内需服务型企业的租赁需求；险资增配A股政策，虽直击资本市场核心，亦能提振市场信心，优化融资生态，为写字楼市场铺就更为有利的发展路径。

甲级写字楼租赁市场概况

北京甲级写字楼租赁市场整体表现

受需求疲软所困，2025年第二季度，北京甲级写字楼租赁市场平均有效租金环比下跌5.7%，至232元/平方米建筑面积/月，创自2011年以来的新低。空置率位于17.7%的高位，较上季度仅微降0.2个百分点，去化压力尚未被缓解。

市场活跃度较第一季度更进一步趋冷。企业信心不足，搬迁决策愈发谨慎，大面积企业租户更多关注租约重组及续租策略。然而，头部科技与互联网企业仍维持需求韧性，本季度达成多宗大面积租赁成交。

在当前的租户主导市场，业主方主动调整租赁策略，积极回应租户多元需求，以吸引并留存租户。通过策略优化，力求在市场寒潮中求稳。写字楼租赁市场正展现出在挑战中寻求新平衡的坚韧姿态。

北京甲级写字楼租赁市场细分商圈概况

北京各商圈季度洞察

主力租户分布格局

金融类企业在金融街商圈的入驻面积达145.2万平方米，为各商圈之首；丽泽商圈则以2.64%的入驻面积增速加速扩容，彰显其作为金融行业新兴集聚区的成长潜力正在释放。

中关村商圈依然是科技与互联网企业入驻面积最高的商圈，但其增长动能分散至望京-酒仙桥、亚奥及丽泽商圈，多中心化趋势深化。

专业服务类企业延续在核心商圈集聚的特征：国贸主导地位显著，同时东二环、中关村和亚奥商圈持续增量。

内资、港澳台及外资企业分布格局

内资企业在金融街、东二环、丽泽和中关村商圈的入驻面积占比均超75%，其中内资企业在丽泽商圈的入驻面积增速明显。

港澳台企业分布分散且规模有限，仅在国贸商圈形成小规模集群。

外资企业高度聚集于国贸商圈，但其在国贸商圈的入驻面积在本季度环比微降。而望京-酒仙桥、中关村、丽泽商圈均录得环比正增长，体现其他商圈对外资企业的吸引力正增强。

国贸中服地块供应情况

北京写字楼大宗交易市场表现

2025年第二季度，北京写字楼大宗交易额环比减少39%，仅为48亿元，市场活跃度显著降温。写字楼成交占比滑落至49.7%，住宅用地交易占比上升，对写字楼份额产生稀释效应。从区域分布看，本季度交易标的分散于朝阳区、海淀区、石景山区与丰台区，反映收购方对多元优质资产的青睐。

从成交额看，本季度自用型收购方以85%的占比主导市场，其收购标的均位于各商圈核心地带。价格折让仍为收购决策最关键的考量，同时，项目交通便捷度与硬件设施水准亦是影响抉择的重要因素。

外资基金对国内高端消费零售领域持长期乐观态度：本季度，博裕美元基金成功揽入北京华联（SKP）百货42%-45%股权。鉴于该交易属于公司层面的股权战略投资，非单一物业收购，因此未将其纳入所有大宗交易总额统计范畴。

当前市场正步入更为精细化的竞争阶段，未来走向值得期待。

2025年第二季度，北京写字楼大宗交易均价环比下跌34%，至33333元/平方米建筑面积。价格下行主要受两大因素影响：一是某法拍项目经多轮竞价后以大幅折价成交，直接拖拽均价下滑；二是国家开放大学在非核心商圈以低价购进9万平方米写字楼，进一步摊薄平均售价。

市场分化态势显现：核心商圈写字楼售价自巅峰回落40%-60%，此类楼宇多逾十年楼龄，土地获取时间更超二十年。反观非核心及新兴商圈，售价回调仅15%-20%，且多为新交付或低楼龄资产，交通便利性兼备。

租售比攀升至8.4%的高位，资产估值压力持续释放，映射出收购方风险溢价要求提升，资本化率走阔趋势显著。

写字楼的市场价值正经历重构，资本持审慎态度密切关注投资机会。