2020年之前的中国商业地产市场，规模是毋庸置疑的竞争内核。大体量空间通过汇聚多元业态与品牌矩阵，以“一站式”的消费解决方案满足全场景需求，从而有效提升用户停留时长与消费粘性。这种“规模即优势”的发展范式，本质上体现了一种“大力出奇迹”的商业逻辑——通过空间容量与资源密度的叠加，实现流量聚合、品牌集聚与消费转化的正向循环，在市场中形成重要的护城河。

近年来，这种建立在规模扩张与物理聚合之上的商业范式，正在经历前所未有的挑战。诸多大型购物中心都面临招商困难、人气惨淡的窘境。商业早不再是靠“大力”就能“出奇迹”的时代。大体量不再天然等于竞争力，反而在新的消费语境下，暴露出其结构性的劣势与运营上的沉重包袱。但令人不安的是，仍有部分早期成功的开发商，固守“以大为优”的路径依赖，继续以规模为导向进行投资，无形中为自身埋下深重风险。

“大力出奇迹”的商业逻辑，根植于特定的历史条件与消费阶段。它成立的前提是：城市扩张带来人口集聚、线下购物仍是主流、消费者对“一站式”服务有强烈需求、商业供给相对稀缺。但今天，支撑这一逻辑的五个基础正在瓦解。

购物功能被线上极大吸附，大体量的“货品优势”已不复存在

电商与直播的普及，已将标准化商品的交易场景转移到线上。大部分消费者不再需要为了买一件衣服、一双鞋而专门前往购物中心。购物正在从“目的地行为”退化为“顺带行为”。在这种背景下，大体量商业所依赖的“丰富货品”优势，正在被严重削弱。过去，一个拥有300个品牌的购物中心，能形成强大的吸引力；而今天，消费者更关心的是：“这里有没有我想要的体验？有没有值得我专程来一趟的理由？”

当“货品”不再是核心竞争力，大体量商业的“内容密度”反而可能成为负担——吸引力不足、空置率上升、运营成本高企。

消费者越来越细分，大体量商业难以塑造个性与归属感

今天的消费者，尤其是95后与00后，早已不是“大众市场”的被动接受者。他们是圈层化的、兴趣驱动的、追求认同感的“新个体”。他们不会因为一个商场“很大”就去打卡，而是因为那里有“属于我的文化”“我的生活方式”“我的情绪共鸣”。而大体量商业，恰恰在“个性营造”上存在天然短板。为了覆盖更广的客群，它必须在品牌组合上追求“普适性”，结果往往是“什么都做，什么都不深”，最终呈现出一种“标准化、无性格”的空间气质。

正如我们在消费研究时遇到的一位年轻消费者的感触：走进很多大商场，感觉品牌都差不多，空间也很像，我都有点分不清自己究竟是在北京、成都，还是上海。在注意力稀缺的当下时代，大体量商业的“无差别感”，已经成为其最突出的弱项。

社区商业与区域商业密集分布，削弱了远距离消费的必要性

过去，人们愿意为一个“大商场”驱车一小时，是因为周边缺乏替代选择。而今天，随着城市更新与社区商业的蓬勃发展，“就近消费”已成为主流生活方式。无论是社区型Mall、街区商业，还是邻里中心、菜场改造项目，都在以更短的距离、更精准的业态、更亲民的氛围，满足居民的日常所需。

曼谷Charn at the Avenue以打造“家门口的温暖社区商业”为目标，通过引入Major Cineplex影院、EVEANDBOY美妆、SUSHIRO寿司等高端品牌实现消费本地化，同时配套Lemon Farm有机食品店、共享办公、课后辅导、健身房及宠物友好店等全维度生活服务，构建了一个功能完备的微型生活中心，让居民无需远行即可满足从娱乐购物到教育健康的多元需求 ©网络

在这种“毛细血管式”的商业网络下，大体量购物中心的“辐射力”被严重稀释。消费者不再需要“长途跋涉”去完成一次消费，反而更倾向于“短频快”的就近满足。大体量商业的“规模优势”，在“便利性”面前，正在失去说服力。

“盒子形态”缺乏深度体验构建能力，难以承载新消费场景

绝大多数大体量商业，受限于用地容积率与开发效率，最终都演变为“封闭式盒子”。它缺乏与城市肌理的连接，缺乏自然光与通风，缺乏步行节奏的变化，更缺乏与城市生活互动的可能性。而今天的消费者，尤其是Z世代，追求的是“沉浸式”“场景化”“可互动”的消费体验。他们希望在商业空间中“逛”而不只是“买”，他们期待空间能提供情绪价值、社交价值、文化价值。

但“盒子”在体验营造上天然存在局限。大部分的盒子商场就像一个封闭的机器，把人从入口“吞”进去，再从出口“吐”出来。在这样的空间里，消费者很容易产生疲惫感、任务感，甚至“被消费”的压迫感。

大体量商业的“规模不经济”问题被放大

在消费者越来越追求便利的今天，大体量商业的“规模不经济”问题被显著放大。一个20万平米的商场，意味着消费者需要花更长时间寻找停车位、穿越中庭、找到目标店铺。“逛累”成为普遍体验，而“逛爽”却越来越稀缺。相比之下，一个2万平米的街区商业，或是一个嵌入社区的“小而美”项目，反而能提供更轻松、更自然的消费动线。人们可以随意进出，随时停留，甚至只是“路过”也能产生消费。

当前消费行为正呈现出鲜明的两极分化：一端追求极致便利，另一端注重深度体验。而过去那种仅依赖规模与功能堆砌的传统购物中心，恰恰落在了这两极之间的模糊地带，就逐渐失去了其原有的吸引力。

基于RET睿意德的研究与实践，我们认为未来线下商业的独特价值，必须从“卖商品”，转向“经营人与人、人与品牌、人与城市的关系”。围绕这一理念，我们提炼出三个切实可行的实践方向：

空间即服务

把空间当作持续服务的载体，而非一次性租赁的容器。所有空间单元都应对应明确的人群动机与可重复的使用场景，而不是“足够漂亮就行”。

公共性即入口

在“购物弱化、休闲增强”的背景下，公共空间是最强的消费入口。不是做更大的空白，而是做可以被使用的公共性，实现可坐、可玩、可交流、可小聚、可表演、可运动、可宠物友好。

社群即流量

从“借平台流量”转向“自建社群流量”。建立与生活方式相关的长期社群，如亲子、手作、露营、骑行、宠物、夜跑、城市阅读等，让内容供给与消费场景互相验证、滚动复利。

FlyOver America是美国购物中心内中西部首家沉浸式飞行体验乐园，采用先进的飞行模拟技术，游客坐在可移动的悬空座椅上，面向巨大球形屏幕，配合风、雾、气味等特效，模拟飞跃美国多个标志性景观，包括大峡谷、黄石公园、自由女神像等，实现多感官的空中游览体验 ©网络

这里需关注一点：公共性不是慈善，而是商业的低摩擦入口与高黏性引擎。它直接提升“停留时长—二次消费—客单复合”的效率，是极具ROI的结构性投资。

结合RET睿意德的项目实践与体会，总结出三个“空间—业态—运营”联动的方法，可帮助大体量项目有效规避风险、构建增长逻辑。

“空间解构”策略——从单一大盒子到多形态空间

一个大型商业用地，不能自然而然地将其视为单一的、封闭的大盒子项目，而应理解为“多个微型项目的聚合体”，或一个“微型商业生态圈”。这意味着，它可以是街区、盒子、室内、室外的结合体，共同成为一个开放、多元且充满活力的空间网络：

街区×盒子×室内×室外的交互使用；

结合不同业态和运营目标，进行不同空间的匹配规划；

多入口—多核心—多路径—多停留的复合动线；

“短停区—中停区—长停区”组合以适配不同逗留时长。

这种混合形态，不仅能创造丰富的空间节奏，还能为不同客群提供多样化的动线选择。

“行为组团运营”——以人群动机组织业态，而非以业态做区分

传统购物中心的业态布局多采用横向思维——将同类业态放置在相邻楼层或区域，如餐饮层、服装层等。然而，这种模式在大体量商业项目中往往引发业态同质化、动线单一化等问题，容易造成消费者审美疲劳与体验衰减，尤其随着项目规模扩大，弊端愈发显著。因此，体量越大的商业空间，越应转向以“组团式分布”为核心的布局策略。不再以商品类别为唯一划分标准，而是围绕特定目标客群的生活方式与消费动线，对相关品牌与功能进行垂直整合与场景重构。

具体而言，就是将项目视为多个小型社区的集合，每个社区都有完整的业态配置，服务于特定的生活方式。例如，在一个面向年轻家庭的社区中，可以同时包含亲子零售、儿童娱乐、家庭餐饮和相关服务业态。这不仅在资源共享与运营协同上创造了规模效益，其精髓更在于赋予了每个组团高度的自主性与适应性，从而有效化解规模效应与市场敏捷性之间的固有矛盾，实现动态而精准的商业供给。此策略的具体把握要点如下：

动机分层：日常补给/社交小聚/亲子成长/轻运动健康/城市夜生活/手作与兴趣；

组团布置：同一动机的“核心+配套+延展”纵向成组，减少跨层跨区切换成本；

路径设计：每个组团都要有“明确的起点与出口”与“自然发生的二次消费锚点”；

时段经营：把组团与时段绑定（工作日午晚间、双休日白天/夜间、节假日通勤替代），做运营节奏表。

运营策略——把“公共性营造”变成“可带来现金流的引擎”

当一座购物中心体量不断扩张，人们在其中穿行往往会感到疲惫，但同样是步行数公里，人们漫步公园却常常乐在其中，甚至意犹未尽，觉得“还没逛够”。这种体验差异的背后，折射出的不仅是物理空间的不同，更是行为目的与空间本质的深层分野。

传统商场以“消费”为核心逻辑，空间组织围绕商品陈列与品牌落位展开，人被预设为“购买者”，行为带有强烈的任务导向。而公园或城市街区则承载着更丰富的公共属性：它们是休憩之所、社交场域、观察生活的窗口。这里有自然的光影、四季的变化、人群的百态、偶发的事件，空间本身即是内容，行走本身就是体验。

如今，消费者走进商场的动机已发生根本转变——购物不再是唯一甚至主要目的，更多人是为了放松、社交、打卡、遛娃、感受氛围，或仅仅是“出来走走”。这意味着现代商业空间必须从“交易容器”转向“生活容器”，其核心竞争力不再仅取决于品牌组合，而在于能否提供令人愿意停留、愿意参与、愿意反复造访的公共体验。

迈阿密设计区以ICA Miami和de la Cruz收藏馆等当代艺术机构为锚点，引入大量国际公共艺术作品与建筑实验，丹尼尔·阿沙姆、马克·纽森、扎哈·哈迪德等建筑师与艺术家的介入，使街区形成开放式步行系统与沉浸式艺术体验环境 ©网络

在此背景下，公共空间的营造已成为决定项目成败的关键变量。它不应只是连接店铺的过渡地带，或填充建筑面积的“空白填空”，更不能沦为无意义的走廊与中庭。真正有价值的公共空间，必须具备“内容化”与“场景力”——它要能激发好奇心、承载活动、容纳社交、引发互动，成为吸引人流、凝聚情感、塑造记忆的核心载体。其也必须从“背景”变为“主角”：

可以是一处可坐、可观、可玩的城市客厅；

一个随季节与节日动态更新的主题广场；

一条融合绿植、艺术装置与轻餐饮的慢行街巷；

或是一个支持市集、演出、展览等多元活动的弹性场地。

唯有如此，购物中心才能摆脱“大而累”的困局，让人能更长时间的游逛停留。未来的商业体，本质上应是一座“有商业功能的城市公共空间”——公共性不是附加项，而是底层逻辑；不是装饰，而是灵魂所在。

结语

商业的本质从未改变——满足人的需求。但满足需求的方式，正在经历一场深刻的变革。新一代商业的使命，在于经营人的时间，空间只是被经营的外壳。今天的胜负，不在谁盖得更大、品牌更多，而在谁能以更低摩擦的路径、更高密度的体验、更强黏性的公共性，把“一次到访”组织为“可复用的关系”。

美国知名思想者刘易斯·芒福德曾有过一个非常深刻的提醒：“进步最大的威胁，往往不是停滞，而是朝着错误方向的高速前进。”消费逻辑深刻重构的新环境下，商业唯有跳出“空间主导”的旧逻辑，回归“人本时间”与“公共生活”的原点，才能真正拥有不可替代的存在意义——不仅存活于地图之上，更扎根于人心之中。