据统计，在2017年沈阳预计开业的商业项目名单中，悦荟收购的太原街万达广场将升级改造为印象城与消费者见面，福州万象置业（中国）投资集团收购的原泛华广场项目改造为万象生活城重新进入市场，以及前不久重新试运营的萃兮优客城市奥莱，都是存量商业的再度盘活。可见，沈阳商业市场正从快速供应增量市场转化为存量供应市场。
2016年9月，开业仅1年的萃兮华都百货在其相关微信平台告知消费者即将停业，并宣布与韩国衣恋集团联手打造沈阳首个City Mall城市广场——
萃兮优客城市奥莱，定位年轻时尚，面向城市年轻消费群体。而改造后的项目营运面积为10万平，拥有地下3层、地上8层，汇集国际大牌折扣店、前沿时尚品牌、创意个性潮物及知名餐饮连锁，力求打造综合型品牌生活俱乐部。
其实从2014年开始，沈阳大大小小的商业项目就深陷“关店”魔咒，同时由于多数商场业绩不佳，导致不少奢侈品牌纷纷选择减少在沈的店铺数量，如2014年LV关闭了位于久丽百货的东北第一家店，2016年Gucci关闭中兴新一城店……而这也为如今沈阳商业地产市场的存量埋下了伏笔。据统计，截止2016年沈阳商业地产存量逾800万平，而以下两方面则是商业地产存量居高的主要原因：
1. 供应量粗放式集中增长
沈阳商业地产的发展曾经历过一段粗放式的集中增长阶段——购物中心大量涌入，开发商纷纷在沈拿地、投资。正因如此，沈阳的商业体量曾一度仅次于北京和上海，超过广州、深圳排名全国第三；在建商业地产数量更是排名第二。
2. 百货为主的商业形式单一
从东舜百货到乐宾百货，近几年沈阳关掉的商业项目几乎以百货为主。这种在多年前流行，能够满足消费者一站式购物的商业形态，如今随着集零售、餐饮、休闲娱乐、儿童教育为主的生活方式体验中心的出现，以及消费者消费习惯、观念的变化不再受宠。
无疑，沈阳商业地产已经进入存量时代，这部分存量资产也成为城市进一步升级的难题。如何将这些存量商业进行改造，让其焕发活力，成为城市发展的一张名片显得尤为重要。面对亟待发展与更新的城市，盘活存量商业项目可以借鉴不同案例，从以下三方面着手：
1. 定位、业态：尝试多种可能
商业项目的成功离不开两大核心因素，首先是定位，它决定项目的市场细分以及运营模式；其次是业态规划，它决定着项目对于消费者的吸引程度。
德国柏林
Kauhaus des Westens百货创办于1907年，是欧洲大陆最大的购物中心。在距今一百多年的时光中，它历经多次重建和翻修。而在最近一次的改造中，这个拥有6万平零售面积的百货将原有空间进行切割，变身4个独立主题商场，每一个都有不同的建筑、主题和商业设置，吸引不同的顾客。同一屋檐下的4个商场将原有巨大的体量打散，增加可达性和引导，更有利于商品销售。
Kauhausdes Westens
TheArcade Providence
除此之外，距今有188年的美国最古老的室内商场The Arcade Providence也是历经改造的成功案例。团队将这个已于2008年关闭的商场重新划分了空间用途，一层是17间商铺用于零售及餐饮业，二层为48间20至42平米的低成本微型公寓。如今，微型公寓及全新商铺的入驻，让The Arcade Providence焕发了新生命，而于城市的居民而言，它也是个很棒的礼物。
The Arcade Providence的案例告诉我们，商业项目的改造应该拓宽思路，尝试多种可能。
同样位于美国波士顿的百年百货商店
Filene如今摇身一变，成为极富创意的办公空间，设计师将楼板一分为二，每层的核心是开放的玻璃墙会议室及直通宽敞走廊的合作区，开放式的设计不仅吸引了知名的建筑设计、互联网公司，还吸引了爱尔兰服装连锁店Primark、罗氏兄弟超市……如今这里不仅仅是工作，也是居住、消费、就餐和社交的中心。
改造后的Filen
2. 场景打造：增强消费者体验感
“逛街”对于当下的消费者而言不再是单纯的发生“购买”行为，他们或许只想打发时间，想等人、交友或者只想安静地坐一会儿……而此时，如果刚好为他们提供了舒适的环境，不仅可以延长消费者在此停留的时间，而且也可以促进消费行为的发生，这就是商业场所打造场景的好处。
位于澳大利亚墨尔本东郊的
伊斯特兰购物中心（ Eastland Shopping Centre），自1967年开业以来，几乎每十年实行一次改造。在去年的第五次改造中，运营者花重金对购物中心的外观造型和内部场景来了一次彻底的改头换面——
玻璃+金属架打造的屋顶让蓝天和白云成了商场中最自然的点缀，不仅增加了商场对自然光线的利用度，漆成白色的金属框架也营造了更明亮的空间感；
EastlandShopping Centre
此外，伊斯特兰购物中心还在化妆品区域的屋顶倒挂了15万朵色彩斑斓的干花，不仅让购物的氛围更加轻松、愉悦，也有助于俘获女性消费者的芳心，让其在这里待得久一点，并且时不时会想要回来，实现更多的购买。
3. 运营：从开发思维到运营思维转变
商业地产与住宅开发最大的不同就是住宅地产在销售动作完成、房屋交付之后，发展商的任务基本完成，而对于商业地产来说，项目建设完成、招商完成甚至是开业都仅仅只是起步，真正把项目运营（盘活）起来，而且能够不断持续盈利增值，才称得上成功。而这就需要发展商改变传统的开发思维，向运营思维过渡，做好打持久战的运营的准备，才能让项目保证长久常新，实现保值增值。
