经济增速逐步放缓，住宅消费需求集中一线，宏观调控继续收紧，房地产的未来走向何处已成为开发企业未来10年最紧迫的任务。由增量市场向存量市场转移、住宅开发向商业运营已成为房地产下半场的新共识。
来一次“说走就走的旅行”成为消费者需求的新目标，度假旅游逐渐成为人们的一种生活方式新常态，也成为房地产后半场的新主力，而精明的开发商似乎已瞄准到这个方向，目前已有超过1/3的百强房企挺进文旅地产版块。RET睿意德中国商业地产研究中心将中国文旅地产的现状进行一一梳理，从详尽的数据分析中找出文旅地产未来十年的新可能。
我国文旅地产发展现状分析
近年来，我国旅游市场发展迅猛。2015年我国国内出行人次达到40亿，旅游总收入达4.13万亿。据世界旅游组织预测，到2020年，我国将成为世界第一旅游目的地和第四大客源市场。
目前，我国文旅地产主要集中在自然资源较好的区域，区域发展不均衡性明显。海南、环渤海、长三角三大区域的项目数量最多，分别占全国文旅地产总数量的21%、17%和16%。最近几年，西南、两广和闽东南地区的文旅地产发展也异常迅速，六大区域共占到全国文旅地产总数的78%。
RET睿意德中国商业地产研究中心统计发现，截止2015年底，我国文旅地产核心卖点仍以山地、湖滨和滨海等自然资源为主，三者分别占全国文旅地产总数量的24%、29%、13%。由于我国文旅地产项目对自然资源的非独占性以及同质化项目的增多，对客户黏性不足的问题已开始显现。因此，纯粹以自然资源为卖点开发的项目近年来已呈现下降的趋势。
中国大多数文旅地产项目仍以销售为导向，对资金与资源整合方面的要求较高，且同质化现象严重。相反，主题乐园、文旅小镇等以运营为导向的文旅地产项目近几年开始大放异彩。主题乐园持续的门票收益以及配套的商业和地产项目能够帮助开发商快速回现。而文旅小镇则凭借自身特色的文旅功能价值，在市场竞争中处于优势地位，且不需要巨大的硬件投入，在城镇化趋势下，未来市场机会巨大。
我国文旅地产发展主要分为三个阶段：2012年至2014年是我国文旅地产的野蛮生长期，年均新增项目近2200个，平均开发增速达83%。一些开发商打着 “文化”、“旅游”的幌子疯狂圈地，导致低层级、同质化项目遍地开花。
2015年我国文旅地产开始进入低潮期，项目过快开发所引发的问题开始逐步显现，由于市场存量过高，文旅地产项目滞销情况严重。2015年我国仅有736个新增项目，增速大幅回落至9%。截止2015年底，我国开发和运营文旅地产项目的企业共有5297家，较2014年减少27家，这些数字表明，我国文旅地产行业集中度正在上升，开发主体的洗牌调整逐步拉开序幕。
2016年我国文旅地产的发展逐步回归理性。今年上半年，新增项目1243个，增速回升至14%。随着行业集中度的提高，一批实力雄厚且坚持深耕文旅地产市场的企业可以通过并购、合作等方式来获得资源条件良好的项目，从而实现规模化、产业化的发展。
我国文旅地产未来趋势
旅游市场从观光、度假游向文化、体验游转变
根据数据显示，人均GDP突破7000美元之后，综合文化、主题、生态、冒险等以体验为主导的旅游需求将会上升，消费者对于产品新意的需求也将进一步提高。根据IMF（国际货币基金组织）统计，2015年中国人均GDP已达到7990美元，今年有望达到8500美元左右，中国消费者已全面进入旅居生活的3.0时代。随着中产阶级逐渐成为旅游市场的主力军，其消费诉求也逐渐由“物质”转移到了“体验”上，出行目的也更为多元。预计未来，诸如生态游、探险、深度游等以体验为主导的旅游类型将越来越受到市场欢迎。
以内容为核心的运营模式将成为开发的关键
随着土地和人口红利的结束，以销售为导向的开发模式逐渐难以为继，尤其是文旅地产，开发周期一般需在3～5年以上才能形成规模效应。因此，找到全新的开发模式已成为文旅地产发展的当务之急。在消费者价值观发生巨大变革的背景下，开发商将逐渐定位为“生活方式的提供商”，实现从单纯满足消费者对于产品功能的需求到为消费者创造生活方式的跨越，并摒弃原有以销售驱动项目运转的开发模式，真正从运营、服务做起。全新的发展定位，运营优先、社群管理将成为未来文旅地产重要的开发模式。
由单一门票收费模式向综合服务商转变
随着度假模式越来越多元，购买度假房已不再是人们度假方式中的首选，以地产形式短线套取暴利的发展模式也将正式宣告终结。为了获取更大的利润空间与持续稳定的收益，单一的盈利模式将向多组合盈利模式进行转变。以乌镇为例，中青旅进驻后，总投资10亿，对东栅进行改造，对西栅进行产权式整体开发。对比整个乌镇和西栅景区的收入构成，乌镇整体以门票收入为主要收入，占比达到46%，而西栅的酒店和餐饮类商业地产运营收入占到总收入的61%。2009年IDG资本入股乌镇，助推了中青旅于2010年在香港成功上市，待IDG于去年卖出其股份时，成功实现8.4倍的收益。事实证明，乌镇的旅游运营加资本运作的多组合盈利模式取得了巨大的成功
由资源依赖向复合产业驱动转变
目前我国文旅地产的开发模式主要分为自然资源驱动型与主题产品驱动型两类，由于这两种开发模式均依赖住宅销售，且同质化现象严重，遭遇市场瓶颈在所难免。近几年，一种以嫁接产业主题为核心的文旅地产开发模式大有崛起之势。产业驱动模式，实质是以旅游为主导，根据地缘特色与可及资源，整合农业、文化、运动、医疗健康等相关产业，形成泛旅游产业链格局，提升整个区域价值，实现项目运营或销售的获利。该种模式规避了主流模式中以销售驱动项目运转的弊端，且具有较强可持续发展能力，未来前景广阔。
大体量的度假娱乐及小体量的休闲文化成为文旅地产新两极
根据数据对比来看，占地规模在50万平方米以上的文旅地产项目占比从2014年的10%提升至2015年的17%，而5万平方米以内的小型文旅地产项目占比均维持在25%以上。报告预测，未来文旅地产将向两极化发展。“极大型”文旅地产项目将向度假区的方向发展，例如珠海横琴长隆国际海洋度假区，其空间规模增大并不单纯反应在建筑体量上，更多的是反应在产品层次的丰富度以及成熟的产业链配套上。“极小型”文旅地产项目一般分为两类，一种是根据现代需求重新诠释传统文化，如上海新天地、成都宽窄巷子等。另一种是完全通过创意打造的旅游产品，如上海田子坊、北京798等。
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