基于商业地产企业半年度财报的盘点分析，本报告聚焦商业地产企业租金变化研究，将十二个知名商业地产企业以经营模式划分，通过对不同类型企业的租金变化情况的对比，找到租金增长发展特征。

 

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2021上半年商业市场回顾

2021上半年商业消费稳步复苏，已赶超2019年同期水平

2021年上半年，社会消费品零售总额为211904亿元，得益于高效的疫情防控政策及市场调控措施，前六个月月均社会消费品零售总额同比涨幅22.04%，两年平均涨幅为4.64%，已赶超2019年同期水平。按消费类型分，商品零售190192亿元，同比增长20.6%，两年平均增长4.9%；餐饮收入21712亿元，同比增长48.6%，餐饮收入规模与2019年上半年基本持平。2021年上半年整体商业消费总额呈现较大增长，商业零售消费已赶超2019年同期水平，商业市场初步恢复活力。

 

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整体规模与租营比情况

▲注：此部分仅统计各大企业零售部分运营面积，不包含写字楼与公寓

1.各大企业商业经营面积及租营比情况分化明显

各大上市公司根据其商业经营面积大体可分为三个梯队；第一梯队是万达商管，其在管建筑面积高达5420万㎡，在经营面积上保持常年领先；第二梯队是以华润置地（1280万㎡）万科（989万㎡）、新城控股（951万㎡）为代表的企业，其商业经营面积均在500万㎡以上；第三梯队为大悦城地产（207万㎡）、瑞安（207万㎡）、恒隆地产（138万㎡）、太古地产（90万㎡）和九龙仓（46万㎡），其经营面积均在250万㎡以下。整体经营面积呈现三级分化的态势。

从租营比层面对比来看，万达商管以92.5%的租营比位列第一，租营比连续两年保持在90%以上；瑞安租营比从去年同期的82.2%降至13.1%，主要为本报告期内住宅销售收入激增62倍所致。除万达之外，还有中国国贸、太古地产、恒隆等企业租营比高于50%；华润置地、龙湖、新城、宝龙、万科等企业租营比低于10%，企业间租营比差异明显。

2.根据规模及业务构成，各大上市公司可分为三种经营模式

综合在持商业的整体规模以及租金占据营收的比重来看，本次统计的十二家企业可划分为三个类型：

首先是以万达商管为代表的轻资产扩张类企业，万达商管在商业经营面积上大幅度领先，租营比稳定在90%以上，万达营收结构已经与其他企业产生差异，商业运营收入是其营收的重要构成。

其次是以大悦城地产、恒隆、太古地产、瑞安、九龙仓及中国国贸为代表的商业主营类企业，商业经营为其主要的营收手段。该类企业的特征为运营面积小、租营比介于30%-75%之间，商业运营收入是商业主营类企业主要的营收来源。

最后是以华润置地、新城控股、龙湖、万科及宝龙地产为主的综合开发类企业，该类企业的业务模式与营收手段多元，整体租营比稳定在10%以下，租金收入仅为其营收的模块之一，其他营收渠道包括住宅销售、物业管理等。

 

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不同类型企业租金情况对比分析

整体租金来看，万达商管以209.9亿元的租金收入位列所有企业第一，华润置地租金收入为66亿元排名第二，龙湖租金收入为37.06亿元排名第三。各大企业租金收入与商业经营规模呈正相关关系，商业经营面积较高的新城控股和万科在租金收入上同样领先其他企业。

从增长率来看，分属不同经营模式的新城控股、华润置地及九龙仓整体租金涨幅排名前三，分别为72%、65%与45%。从整体来看，租金同比平均增长34.5%，行业整体租金收入增长可观。

通过对轻资产扩张类、综合开发类及商业主营类三种经营模式企业的租金收入及增长率的对比研究，挖掘其租金变化的特征及原因。

1.轻资产扩张类企业租金增长动力仍为商业规模的扩张

轻资产扩张类企业目前以万达商管为代表，根据珠海万达2021年递交的招股说明书，万达商管租金收入增长主要依靠其在管商业广场及在管建筑面积的增加。

2.综合开发类企业租金涨幅分化明显，规模扩张与业绩提升共同驱动租金增长

综合开发类企业租金涨幅分化明显，其中新城控股及华润置地租金增速较高，超过平均增长率近一倍，但二者租金增长背后的原因各有不同。新城控股租金收入增长主要得益于旗下产品吾悦广场的迅速扩张，2020年6月至2021年6月累计新开业吾悦广场42家，累计新开业面积364.05万平方米。华润置地租金收入增长主要由于旗下购物中心尤其是重奢购物中心的零售业绩增长，本报告期内，华润置地在营8个重奢购物中心上半年零售额同比增长88.5%。

3.重奢商场业绩增长是商业主营类企业租金增长的主要因素

商业主营类企业中，仅有九龙仓及恒隆地产的租金增幅超过平均水平，主要得益于其重奢商场销售业绩大幅提升。据九龙仓半年报披露，租金收入上涨主要受长沙IFS与成都IFS两座标杆商场的零售业绩拉动，其中长沙IFS业绩同比去年上涨90%，成都IFS业绩同比上涨45%。恒隆地产租金收入上涨也得益于旗下标杆重奢商场的业绩提升，其中昆明恒隆广场业绩提升72%、无锡恒隆广场业绩提升71%。

研究轻资产扩张类、综合开发类及商业主营类三类企业的租金情况发现，规模化扩张是实现租金收入增长的直接手段，但长期以这一模式来维持租金增长，需要企业持续高速扩张，这对企业成本管控及项目管理能力而言无疑是一个挑战。除规模扩张外，以精细化运营推动经营业绩提升也是提高租金收入的手段之一，不同发展路线对于企业的要求不同。对精细化运营的企业而言，需要重点考虑，如何通过深度运营保持其标杆项目在市场的领先地位，从而实现租金稳定增长。

 

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2021上半年头部房企动态

*华润置地仅统计其购物中心的租金收入及面积，如计算其他商业面积（写字楼、公寓）的租金收入，华润置地的租金坪效将为：82元/月/㎡

*大悦城地产的运营面积为各项目的商业面积之总和

*万科（印力）包含了印力的商业面积及租金

*万达商管的租金及面积包含轻资产运营板块

1.高端商场表现稳定，奢侈品是高端商场经营业绩增长引擎

从坪效来看，商业主营类上市公司的坪效普遍较高，其中中国国贸、太古地产及恒隆地产优于此次统计的平均值（177.7元/㎡/月），展现出了较高的运营效率。太古地产及恒隆地产等上市公司在财报中表示整体购物中心零售增长势头向好，增长主要受首钟表、珠宝和其他奢侈品类带动。

疫情下，布局重奢品牌的购物中心在销售额及收入上呈现显著增长；恒隆地产2021年上半年高端商场（布局一线奢侈品品牌）的场均收入增长幅度为46%，次高端商场（未布局一线奢侈品品牌或奢侈品品牌数较少）的场均收入增长幅度为3%，次高端商场的收入增长表现相对温和；相比疫情前的数据，恒隆地产购物中心增长率呈现出明显的两极分化迹象。奢侈品零售在疫情下展现了其稳定的客流吸引力及承租能力，是各类高端商场的主要客流及零售额增长引擎。

*大连恒隆广场奢侈品品牌将于2021年下半年才开始营业而影响收入增幅

*2019年上半年同比涨幅数据来源于恒隆地产2019年中期财报

2.在持商业面积较大的企业坪效普遍较低，运营品质提升是未来发力方向

在轻资产扩张和综合开发类企业中，万达商管、新城控股及万科等持有商业面积较大的企业租金坪效偏低，依次为64.56元/月/㎡、64.29元/月/㎡以及50.97元/月/㎡。从坪效来看，相比商业主营类企业，上述企业虽然商业经营规模在持续扩大，但运营质量及效率仍有较大提升空间。

从企业类型来看，规模较大的上市公司通常可以分为两种类型，一种是以万达商管为代表的轻资产扩张类企业，一种是以新城控股为代表的重资产扩张类企业；珠海万达商管招股说明书表示，公司主要的业务类风险为运营成本的上升及旗下主力商户的流失，两类风险均会导致购物中心的运营质量下降。新城控股在财报中表示，提升运营品质是未来主要的优化方向，公司运营思维将重于扩张思维，以保障公司兼具规模与成长。

从财报来看，轻重资产扩张企业面对着坪效较低的共同问题，如何在保证规模提升的同时，增强运营品质为两类企业未来的主要发力点。

3.购物中心加速精细化运营步伐，除数字化运营外，企业也在积极拓展创新方式

2021年，新城控股全面上线“绿洲计划”一体化平台，未来计划在绿洲计划平台基础上构建一个覆盖产业链上下游的SAP一体化大平台，实现数智运营决策，提升整体运营效率，为消费者提供智能化的商业消费体验。

同时，新城控股计划于2021年推出“星光计划”，旨在通过持续改善与品牌之间的关系，最终加强吾悦广场的整体客流量与商场质量。星光计划通过与筛选潜力商户共创目标、共同整合资源的形式培育标杆商户，同时，拟采用“自营+联营+租赁”相结合的创新合作方式，以更开放、更灵活的方式与品牌商家开展合作。新城控股表示未来公司商业运营将从平台运营的房东思维转变至深度运营思维，期待通过加深与品牌的合作提升购物中心的经营质量。

华润万象生活整合旗下物业管理板块，通过推进“运营信息化、经营数字化、空间智慧化、数据资产化”的数字化举措，提升经营效率及用户体验；万科在“龙抬头计划”的基础上，推动完善设计、营销、财务等业务场景的数字化应用，强化科技对各业务的支撑作用，提升客户消费品质。各大房企均积极拓展数字化应用，期望通过科技及数字化手段持续优化内部管理及服务流程，加速精细化运营步伐。

在商业地产进入存量时代的背景下，提升购物中心运营品质的关键不仅在于提升消费者消费品质，还在于合理把控运营成本。与此同时，加深与品牌间的合作关系也是提升购物中心运营品质的一种思路。