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成都 泰达青城岚田项目:文旅高竞争区域首个细分圈层策略及租售开发落地

2017-11-09
项目名称
成都 泰达青城岚田项目
位置
青城山前山板块
总建筑面积
25万平方米
商业面积
9.9万平方米
物业组合
商业街、产业、酒店、公寓、住宅
业主委托
业态规划与发展空间:住宅限高13m,导致住宅可选择产品较少;产业用地限高19m,建筑密度14.2%,导致产业园开发风险较大;商业用地限高19 m,建筑密度25%,近十万方的商业体量开发,市场容量有限;
较高成本与大市不利:项目公寓,产业部分属于已建物业,单价成本较高,未来商铺售价与独栋别墅产品齐平,但是自2008年以来青城山房价涨幅基本为零,冬季与夏季游客前往青城山频率形成反差;
客群结构与甲方预期:开发商对项目的商务高端客群预期,但在客户访谈过程中家庭游客占比高于商务游客。
解决方案
强化核心:复杂的规划条件加之多业态发展机会,对不适宜功能做出筛选;应在多业态协同与互补基础上,寻找并激活项目核心物业,以核心物业带动其他物业溢价;
突出个性:面对充分竞争的区域市场,必须逃离纠缠于产品层面的竞争红海;挖掘并整合区域持有的人文及自然元素,突出脱离层面归属感;
重视体验:项目客群集中于度假类别与会务人群,具备清晰的目的型驱动性;对于该类群体的多元化诉求,商业功能将成为主要的体验环节与载体,后期通过品牌升级解决开发商预期。
服务成果
停工项目重塑市场形象和信心;
旅游地产树立核心文化旅游标签;
确定核心客群,实现综合体价值链;
全新盈利模式,保证项目实现开发目标;
设计优化,改变项目形象,提升项目竞争力。
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